新时代的投资买房逻辑

买房的朋友唉声叹气。说前几年买了房，转眼跌了价，按揭天天还，真是亏死了。还说听信了某大佬的逻辑，买了西部大城市的房产，后悔死了。

我总是这样安慰他们：

你哪里亏了？要交的钱还是这么多，房子还是这个房子，一点都没变啊。

如果这个房子只是自己住，你喜欢这个地方去，准备长长久久住下去，这房子你又不卖，你又何曾亏了呢？

那些觉得买房亏了的朋友，他们的逻辑是这样的：

早知房子会跌价，我晚几年买，可以节省很多钱啊。

这不叫亏了，这叫你没有预测未来的能力。谁有预测未来的能力？真能预测未来的人不需要靠买房发财，买一张彩票就可以财务自由一辈子。

你我皆凡人，没有预见未来的能力。

有些人特别自信。自信到可以洞察未来趋势，可以预测政府政策，可以断定某个时间节点会大放水。

他们坚信：货币永远增。一定要把现金和贷款变成砖头房子落地。加杠杆到处借贷透支，买了一堆房子，然后等着钞票贬值房价飞涨。

然后就可以把房子卖掉，用其中很少一部分钱还清贷款。剩余都就是利润。这就是他们的投资逻辑。很多大神也都这么说。

前几年相信这套逻辑的人，现在都在唉声叹气。

也有些人没有唉声叹气。他们准备跳楼。

房住不炒。那是政府多年的宣传。

炒房才能致富。这是民间三十年的信仰。

不同的炒房教派，信仰各不相同。有些人相信一线二线永远涨。有些人信奉地铁新城有希望。有些人专买城郊边缘地带等它被膨胀的城市吃进去变成市中心。还有人囤积老破小等待拆迁致富。

这些信仰者面对现实，深受打击。

信仰破灭。怎么办？那就换个信仰。

有人相信相信学区房永远可以持有，坚信这样的观点：

但是，专门教别人如何投资房产的顶级大佬却是完全不同的观点。他认为学区房是最不适合投资的。

学区房的学票价值「瞬间归零」这件事，确确实实天天在发生。你去搜索一下「学区房、唯权」，就知道这东西有多不靠谱。

以这些年的出生率，如今年轻人去当小学老师已经像1949加入国军了。你还指望学区房。

2019年，我的朋友s得知日本买房贷款的利息只有0.3%，遇到残疾、中风、猝死之类的各种意外还可以不还贷款，不禁很羡慕。他对自己房贷的高利率愤愤不平。

我跟他说：「你是不是觉得日本人很笨，这么低的贷款利息还不赶紧去买房」。

S说：「小日本很坏，可是一点都不笨。你看看那么多领先世界的科技产品，那么多诺贝尔奖。日本人怎么会笨？可是真想不通他们为啥不买房」。

和很多中国人的偏见一样，s认为黑人是无可救药的笨，认为绿色宗教的人无可救药的愚昧。他觉得日本最了不起的地方就是基本上看不到黑人，也看不到绿色宗教。所以他虽然不喜欢日本人，却很佩服日本这方面的英明，更不可能觉得日本人笨。

我说：「如果现在的房价和三十年前一样 你还要贷款买房吗？如果2049年的房价和2019年一样，你愿意贷款买房吗」？

那是日本人经历的三十年。当年「东京房产可以买下整个美国」的泡沫，现在看起来恍若隔世。

但是s还是觉得日本的30年停滞期不会发生在神州大地。因为很多大佬都在论证这不可能发生。

不要相信那些在房产上投入太多的大佬。不要因为他们是大佬而相信他们对未来的期望。

因为他们是当事人。他们已经all in。他们没有退路。他们只能靠各种各样的对未来的「预测」来安慰自己，免得自己过于绝望而无法支撑下去。

有些东西是很难预测的，比如国策。但是有些东西是可以预测的，比如根据出生率计算未来的人口结构。

看看这几年的出生率。看看早已搬空的农村，你如何预测未来的城市规模依然飞速膨胀。

很多信仰都只是信仰，而不是现实。

未来买房的逻辑是什么？

第一点，在中国要相信房住不炒。这话在过去你可以当个笑话，现在要落地成真了。

第二点，如果你真的很喜欢炒房，那就去寻找国运。

世界上不是只有一个国家。有201个国家。每个国家都有自己的国运。你找个国运正在上升期的国家，找个正在上升期的城市，找个核心的地段。

顺势而为，容易成功。逆水行舟，那是自找苦吃。吃苦并不能让你成功，只会破产更快。

有些国家正在冉冉升起。有些国家停顿了三十年又忽然开始二腾飞了。

要有世界眼光。什么是一线城市二线城市？你要站在世界的角度来看，而不是仅仅看它在本国的地位。

第三点，以避险思维代替增值思维。

不要总惦记资产增值。甚至不需要惦记资产保值。即便资产略微贬值，也是可以考虑的。这是个不确定性的年代。

你创办的的公司，可能某天就变成「没有实际控制人」。

你的银行账存款其实只是一个数字。其他人随时有可能来处理这个数字。

每个有钱的行业都可能被清理一次，你是否经得起倒查二十年。

安全第一，不要赌运气。

第四，如果你在海外购房，你的房子所在的主权国家有没有能力保护你的私产，这也是需要考虑的。不要太高估某些弱小国家的主权，他们是受不住压力的。

富人大佬们都去哪里，这是一个可以参考的指标。有钱人通常比普通人更有见识。

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