不要忽视深圳楼市正在发生的积极信号！
朱罗纪约 10 分钟是的，眼下，房地产企业的挑战依然很大，房地产市场的压力也依然很大，这是事实。1-2月份，全国的房地产数据、金融数据，依然是都不那么好看，人们对房地产的未来依然充满了不安。
但同样要正视的事实是，来自深圳楼市一线的积极信号正在出现，并且越来越多。
当任何一个市场面临剧烈调整的时候，所有的“好消息”都会被淹没。这正是我想提醒的，后台的自住买房人，当你在充分消化那些“坏消息”的同时，也希望你能看到如下这些“好消息”。
第一个积极信号是：预示市场成交的先行指标表现令人鼓舞。
据我了解到的情况，节后返工以来，深圳房地产市场的粉丝咨询量、中介带看量、新盘上门量等等，都有非常显著的提升。
深圳贝壳研究院监测数据显示，节后三周，深圳二手房签约量同比去年增长14%；节后26天，同比去年增长18%。持续上升。
中原地产数据显示，上上周（3月4日-3月10日），中原代理新房周访客量约8500批，环比上升2成，连续第三周上升；上周（3月11日-3月17日），政策刺激效应仍在持续，新房访客量继续上涨，再创年内新高。
前端先行指标也开始传导到实际成交量上。
节后，很多新盘成交转旺，无论是豪宅盘还是刚需盘，无论是新开盘还是自然顺销。中原地产的数据显示，上周深圳一手住宅成交套数环比增长13.2%，成交面积环比增长10.4%，继续保持增长态势。
具体来看，刚刚结束开盘的龙华卓越·珺奕府，一口气卖了305套房。光明、龙华的几个顺销楼盘，每周也都有两三百批的上门客，平均下来一周能走掉十来套房，回暖非常明显。这都给今天的市场注入极大的信心。
二手房方面的回暖也在延续。深房中协统计数据显示，今年1-2月的二手房数据加总录得6546套成交，比2023年1-2月合计录得量增长21.9%；上周（3月11日-3月17日），全市二手房成交录得1206套，环比增长10.2%，实现五连升，且创下2022年统计以来单周新高。
所有迹象都在提示：如果你问“小阳春”来没来？那么，答案一定是：来了。只是说，如果你觉得一定要亢奋，比如翻倍才叫小阳春，不同人有不同理解。
第二个积极信号是：关于购房政策的宽松支持越来越强烈。
进入2024年以来，政策端最大的变化是：支持力度更大。LPR的下调可以是一次25个BP往下调，解除限购的风潮也渗透到了一线城市。
这反映出政策呵护市场稳健的意图越来越大，我相信市场情绪也将会因此得到继续提振。
住建部部长的最新表态进一步强化了这一点：调控的自主权自2024年开始下放到各地城市。我认为，这意味着尤其是一线城市关于房地产的责任，将从原来“控制楼市过热”全面转为“稳定本城楼市”。
最猛的强心剂，杭州先发，率先脱光！二手房全面解除限购，不再审核购房人资格，只要想买、有钱，就可以买，也没有套数限制。
深圳的政策未来会怎样？
我相信：最终，必然会如同杭州，只是早晚。
我们看到，市场上每天“小作文”都满天飞——最新的“小作文”是增值税“5改2”。在我看来，预测这些不重要，我们不清楚政策何时、以及以何种形式宽松，但！可以确定的是：深圳（乃至全国）楼市支持政策必然会越来越多！包括但不限于：LPR还会继续下降、限购会以更大力度宽松、增值税一定会减少、限售终将会取消……等等。
我毫不怀疑这一点，老粉们应该知道，2年前我就做了这一判断。
从过往2年的历史来看，房地产市场每一次政策放宽，都会释放出大批量有名额的购房者——市场成交出现阶段脉冲式上升—然后回落—政策再出—市场成交再上……如此循环，直至筑底完成。
考虑到深圳依然极低的住房自有率（这意味着潜在需求量依然足够的旺盛），随着政策的持续变宽和价格的持续友好，在未来某个时刻，刚性需求量会出现令人印象深刻的释放！
第三个积极信号：超长期的大宗投资者入市意愿上升。
虽然很多行业处在比较困难的环境，但是仍然有一些行业赚钱赚到手软，比如煤炭、跨境电商、炒币者……尤其是煤炭行业，你只看到许多行业陷入深度调整，但其实，煤炭龙头已经连涨了5年！5年！（也许，这再一次提示了我们：在任何时候，都不要只看到“暗面”，市场永远都有“光明面”，你需要看到）。
赚到钱的豪客，他们表现出的最大意愿是：到一线城市去抄底。因为相对于内地而言，包括深圳在内的一线，无疑依然在未来拥有很好的确定性。
去年底至今，我前后接到过3宗上亿级的大宗交易咨询，想在CBD、超总、后海、前海购置大宗物业，比如他们看过超总SIC、海境界、华润前海中心、卓越前海壹号等等。
中原地产的数据也显示，去年深圳写字楼市场大宗交易成交量显著增长，成交宗数同比增长83%，面积同比增长364%，全年吸金253亿，同比增长49%。
“超长期的投资情绪正在回升”，这是我想说的。你可以将之形容为市场水面下的“暗流”，我更愿意形容为它就是市场“光明面”。
这个原因是，在价格的不断调整下，越来越多的楼盘租金回报率已经开始变得可观——超过3%-4%。你在罗湖、龙华，可以找到不少这样的物业，优于银行定存利率、贷款利率以及理财回报率，这让面向未来5-10年的长期投资变得可行，进入了投资者的视线。如果你只是想投资，长期投资，那么你不需要去香港，考虑到税费，在深圳可以得到更好的回报率。
下面这则消息一定令你惊讶，甚至像惠州，现在都有投资客开始收核心地段的小房子，用作投资。因为有的小房子你测算一下，它的回报率竟然升到了5%。
超长期投资者在积极寻找价格低过物业内在价值的优质标的，无疑是一个极为积极的市场信号，它预示着这个市场正在展露“底部信号”！这值得人们重视。
第四个积极信号：市场在给到“好楼盘”正向反馈。
最近和几位开发商朋友交流，他们频繁提到一个概念，“赢家通吃”，一个片区的大部分甚至全部流量会被“销冠盘”吸完，最后的赢家获得所有的或绝大部分的市场份额。
这正是我先前预判到的“二八市场”——深圳的房地产市场正在（以及未来）呈现出强烈的结构化特征：只有20%的楼盘卖得好，80%的资金会流向20%的好楼盘。
市场再差，我们也会看到如下现象：市面上的楼盘只会分成“好盘”和“其它盘”，资金只会买好盘。好盘好卖，好盘好卖只说明它是好盘，其它不说明。
去年一直在调整的深圳市场，照样有一些楼盘卖得极火，比如深业云海湾、海德园、北站超核等，非常有力地支持了我的判断。说明市场还是有钱的，但他们只会为“好盘”（也即是所谓的“六边形战士”）买单。
这是什么样的提醒？它在提醒：开发商必须要用心去盖好房，只有盖好房才会好卖，这是市场良性淘汰的开始。
“好盘”的标准是什么？说了很多遍：一定要“三好+三宝”——“好地段、好品质、好价格”+“地铁、学校、商场”（如果是改善盘，最好加上“公园”）。
上面那些卖得火的盘，都是如此。火爆开盘的卓越·珺奕府，正在成为2024年的“下一个”！
这个楼盘拥有“好地段”。比如，它满足行业所称道的“3公里法则”——决定生活幸福度在于，日常生活中的80%以上的活动范围要集中在以家为圆心周边3公里之内。
卓越·珺奕府距离地铁4号线龙胜站只要步行约500多米（注意，地铁距离≤800米是考察就业覆盖率的最重要指标）（数据来源：高德地图），这是重大竞争力！
小区内规划12班幼儿园+一宗教育用地，距离高峰学校只有约1.1公里（数据来源：高德地图），电动车分分钟可达。高峰学校，懂的都懂，它是龙华的百年名校，最近几年的考试成绩也很出彩。如果要推荐几所龙华人公认的好学校，高峰学校必定榜上有名。
拥有的商场最令人兴奋的无疑是，新开的华南首家Costco旗舰店——有没有人抢到过他家的草莓熊？其它还有很多，壹方天地、红山6979、规划中的龙华海岸城、华润万象系商业等等。龙华不缺好商业，逛不完，根本逛不完。
第五个积极信号：开发商在努力卷产品。
中国房地产市场最大的变化，可以用一个“卷”字形容。市场规模收缩，从18万亿掉到11万亿，小一半不见了，长坡厚雪没有了。市场进入存量阶段，不是没有人买房子，而是他们只会买“好房子”，你必须要比别人更好，才能活下去。
这预示了：“好产品”不再是行业追求，而是标配！“好产品”，一定是未来房地产的最重要赛道。
所以我们看到，“PPT式卖房”不见了，售楼处回来了，样板间回来了，80多平也能做到“322”了，卫生间能“三分离”了 ……等等。
说回卓越·珺奕府，它的产品体现出了行业最新的努力。
一个方面，是产品的用材和设计。在这个单价4字头的刚需楼盘，卓越用上了涂料+LOW-E玻璃+铝板的建筑立面，这样的配置放在豪宅项目都是少见的，可以说是不计成本了。
（卓越·珺奕府效果图）
户型设计也很抢眼，比如80平户型，动区引入“LDBK”概念，即厨房-餐厅-客厅-阳台一体化，让空间处于一个流通的状态，串联生活动线，构成一个完整的活动场所，小面积也能有大空间。
（卓越·珺奕府80平户型）
卓越·珺奕府提倡的居住价值观，也打动了我。珺奕府创造了“Y- life社区共享空间”这个新空间既可以作为物业办公地，也可以作为业主家庭聚会厅，还可以兼具健身房、音乐室、室内儿童游乐场等丰富功能。多变组合创造了多样化生活，极大提升了空间利用效率。
这个背后，即源于开发商对客户需求的洞察与尊重。比如下面这张海报，我看了就特别有感。为什么你家楼下的乐刻开了一间又一间，商场里的健身房却换了一批又一批，不就是这个原因吗？
这就解释了上面那个“Y- life社区共享空间”的存在价值。很细部，但是行业进步就在这一点一滴的改变里。
第六个积极信号：新盘价格正在变得越来越有性价比。
消费降级是这几年的大故事，突然之间，人们花钱变得越来越理智了。有句话说的好，“不是星巴克喝不起，瑞幸更有性价比”。
这不是个坏事，它只是说明消费在回归而已，为值得的好东西买单。
顺周期在深圳买房，人们都带着增值目的，预期未来会更好，所以我不介意现在付出高一点的价格。但现在不是了，买房子快速回归居住本质，人们更多考量当下的实用价值，要“花得值”。你产品是好，但是价钱太贵，抱歉，再好我都不看。
需求如此的变化，正在主导市场价格越来越走向“性价比”。
龙华是一个典型例子。在高峰期，最贵的金茂府干到了10万+，龙光玖悦台9万+，中海学仕里8万+。2023年，华润北站超核、保利招商龙誉把区域新房价格拉下一个台阶，走到“7万+”，中洲迎玺扔了个“小王”，价格卷到“6万+”……
现在，我们震惊地看到：“大王”出来了，卓越·珺奕府扔了个王炸，单价卷到“4字头”，总价卷到“3字头”！
珺奕府的价格公布后，大家开玩笑说，别的楼盘打广告是XXX万起，只有卓越是XXX万内任选——420万内任选80平3房，465万内任选89平3房，总价377万起。
总价3字头、单价4字头是什么概念？
上个对比。
3公里外的星河开市客人才房，配售均价是4.49万/平方米，建面89平3房总价接近400万。
现在，珺奕府是商品房，无论是容积率、使用率、户型、装修、园林，都有更大的优势。卓越·珺奕府让你花更少的价格，获得更多的价值。
既有产品竞争力，又有价格安全垫。你选哪个？
以上就是我认为的，深圳楼市正在出现的积极信号。这些信号里，有长期的，有短期的。让我们来总结一下：
1）先行指标显示成交量在复苏。
2）新盘竞争显示“更好的价格”在出现。
3）房地产支持政策会继续宽松。
4）超长期投资者入市意愿在上升。
5）开发商在努力做好产品。
6）好产品能卖得好，也只有好产品能卖得好。
这些积极信号，是市场的“光明面”，它说明这个市场并不是死水一潭，水面之下，有涌动的机会。
谁将最先享受到这些积极信号？当然是那些“三好+三宝”的好楼盘，比如卓越·珺奕府。
一句话，房地产回归居住时代，“好东西，只有好东西，能让人买单”。