房价你要怎么分析才是对的

房子的价格是世界上最大的难题之一，全世界媒体每天都在分析各地的房价，对房价的成因做出各种解释，那要怎么样才能看懂房价呢？

我认为有九大因素影响了房价，今天我们来一个一个因素来分析。

第一个因素就是货币

什么是房价？

房价是什么？不就是房子的价格吗？不不不，搞清楚房子的价格是什么是最重要的问题。

房价是一个数据，是货币与房子这个资产的比值。

房价涨了，就是房子升值了吗？不一定，也有可能是货币贬值了。有没有可能价格涨了，房子贬值了？有可能，房价涨幅跟不上货币的贬值速度时就会出现这种情况。

甚至在某种情况下，房子价格下降，但却是升值了，比如货币在升值。

如果以BTC计价，你的房子去年是100个BTC，今年可能只是10个BTC的价格。

那你的房子贬值了没有，没有，是货币升值了。同时可能你的房子可能正在升值，只是升值的幅度不如货币升值幅度高。

众所周知，法币是经常性的超发的，必然会影响到房价，所以房价上涨的现象，在很多时候，是一个货币现象，是货币贬值了，是货币购买力下降导致房价上升。

今年美国房价大涨，是房子升值了吗？人口没有增加，经济一塌糊涂，怎么可能房产升值呢？其实是美元贬值了。

这就是影响房价的第一个因素，也是一直在影响的因素，那就是货币。

第二个因素是位置 

土地从来不稀缺，位置才稀缺。

中国一年抛荒土地以千万亩计，那些地白给你，你也不一定要。

澳洲人买农场，那是按平方公里计面积，而你在一线城市是按平方米计价，甚至是平方英尺报价。

原因是位置不一样。

一个好的房子，包括了交通、学区、周边的配套等等因素，在哪个位置，价格可是天差地别的。

一个房子周边如果在预期外建了学校和医院、大超市，地铁，那这个房子的价格也会上涨。

第三个因素就是人口

人口问题就是城市化问题，城市化在持续，意味着一二线城市人口持续增加，人口如果在增加，会增加这个城市中好位置房子的竞价者。

谁都希望交通便利、配套完整、生活方便，而这样的房子数量是有限的，人口不断增加，就会让这样位置的房子的价格越来越高。

因为大家用钱在竞争好的位置，不管你的成本是多少，最后价格是由消费者竞争产生的。税费抬高房价，土地价格抬高房价，用来分析中心区房价都是扯淡的，完全错误的。

但是人口因素，不是分析有多少人流入，而是要进一步分析工资率，只有工资率上升，流入的人口才会有购买力。

光是看人口，容易出错。比如某城市开了个富士康的产业园，增了一百万劳工，房价会涨吗？不会，因为他们不是房子的客户。

进一步看，就是看产业，看容纳白领的产业数量的增长。也可以看服务业的增长情况。

第四个因素就是产权属性

这个房子的产权属性是不是完整的，一个房子的产权完整属性包括使用权，收益权，处置权。

使用权是你可以在契约范围内随意使用。

如果不让你搞群租房，不让你分割，不让你办公，不让你用民用电，不让你用民用气等等，这些就是限制你的使用权。比如公寓就有很多的限制，那价格就便宜。

收益权是你用房子实现收益的方式，比如出租要交税，税金越高，那房价就越低，因为收益权受损。如果要交普遍的房产税，房子的收益权也受影响，甚至有可能变成负值。

处置权就是你可以变卖，赠送，比如有遗产税，就会让房子的价值受损，限购限贷会减少房子的潜在购买者，也会让房子的价值受损。

小产权房不值钱，因为产权属性不完整。

第五个因素就是资产出租收益