高层住宅最后会变成贫民窟…

随着中国城市化进程的加速，高层住宅成为了城市天际线的常客。然而，这些高耸入云的居住区最终会沦为贫民窟吗？

这个问题不仅仅是城市规划的议题，更是社会、经济、和政策决策的重大考验。本文将借鉴香港和欧美国家的经验，探讨这一命题的可能性。

首先，我们需要清楚，一个地区是否会变成贫民窟，与其经济状况、政府政策、社会结构和市场力量密切相关。

在香港生活过，三四十年楼龄的超高层住宅鳞次栉比，只要房屋质量好，定期维护翻新。与其它房子比，也没见大幅贬值。

但在香港，例如，随着房地产价格的飙升，不少原本为中产阶级设计的高层住宅区逐渐演变为较低收入者的聚居地。这种转变并非一蹴而就，而是社会经济动态演化的结果。

再看欧美国家，例如美国的公共住宅项目，在20世纪中后期，多数公共住宅因为贫困、犯罪率高、维护不善等问题逐渐沦为贫民区。

这些案例提供了一个重要的前车之鉴：单纯依赖高层住宅来解决住房问题，而忽略了社会服务、居民混合、和持续投资的必要性，可能会导致不良后果。

对于中国，虽然目前很多高层住宅区配备了先进设施和良好环境，但面对经济放缓、人口老龄化等挑战，未来的情况仍充满不确定性。

如果政府不能有效进行市场调控，加上社会保障体系的不健全，高层住宅区完全有可能步香港后尘，逐渐转变为低收入家庭的聚集地。

从文化层面看，居住密度高的高层住宅区容易出现社会隔离现象，这在欧美的一些城市中已经有所体现。人们生活在同一座大楼中，却可能互不交流，社区凝聚力的缺失可能导致社会问题的集中爆发。

从政策角度来看，中国的城市规划者和决策者需要吸取其他国家的教训，采取前瞻性措施，确保高层住宅区的持续健康发展。这包括但不限于：提供多样化的住房类型，以满足不同收入层次的需求；加强社区建设，提升居民的归属感和社区参与；以及保持公共设施和住房的良好维护。

有人说：中国的国体，决定房子旧到无法住人，政府会管的，主要看政府财政收入能否负担。北京很多老旧小区改造，外立面重做，新做保温墙体，小区公共区域改造，都是政府出资。

你认同吗？中国的人口体量允许到处搞别墅吗？

但，往往一个小区的衰败，从社区物业开始。

自己的一个推测，一三线城市里面，80%的新小区都是开发商自己的物业。这是法律遗留下来的问题，前期物业的招标形同虚设，这是全国人民都看得到的问题，基本上开发商的小区就是开发商的物业中标，但是没有人去推动改革，为什么?因为触动利益比触动灵魂还困难。

其实如果有心的人观察一下，就会发现，这几年的新小区物业费并不低。为什么?

一方面是前几年旁子不愁卖，开发商作为强势一方，他有资格把物业费定得高高的，而不担心房子出售问题。

另一方面，经过这几年的宣传教育，大部分业主已经认可了一个观点，那就是小区要想品质好，必须要让物业赚到钱，所以物业费贵的小区服务才会好，一分钱一分货9.

但是你实际去走一下就会发现，或者真正入住过的业主就会发现，很多物业费贵的小区，物业服务也不好。很多收3块4块物业费的小区，物业服务水平和他们以前一两块的小区没有什么区别，甚至还更差了。

业主的逻辑很简单，物业费贵一点，物业有的赚，小区物业服务就会好。但是业主压根不知道物业公司股东是怎么想的。

股东只会告诉经理，现在小区刚接房，物业费又高，设施设备是也是新的，大家要趁着这个时间段多赚一些钱，以后小区设施设备老化，需要更换，而且以后人工成本高，那时物业的收益就会降低。

如果那时候又没有开发商的补贴，小区物业赚钱就会变少。加之，新小区不用怎么维护，都能够给人一种看起来还过得去的感觉。同时，正是由于新小区的服务一直采取过得去就行的态度，所以一旦后期出现衰败情形，就很难再拯救回来。

接下来讲讲，为什么一个新小区的衰败是从绿化开始的。

第一，其他设施设备，接房一两年两三年甚至四五年内都不会有明显的改变。

毕竟大部分业主，平时也看不到这些设施设备，这些设备通常都在水井、电井、设备用房里面或者地下车库里面。

就算坏了，物业把他扔在那儿都没人看到。电梯也可以坏，只要电梯不要坏太久就没事，因为新小区入住率不高，关停一个也不影响少部分入住的业主的出行。

第二，其他的物业服务，大部分业主也看不出好坏。就算看出了也不会很在意。

比如保安慢慢的换成年龄比较大的，谁会在意这个保安是40岁还是45岁还是50岁呢?

又比如安保巡逻人员，以前是两小时一次巡逻的，慢慢的改成上午一次巡逻，下午一次巡逻，晚上一次巡逻，谁会在意这些呢?再比如，清洁卫生只要按时把垃圾清运走，小区里面不要有大的纸屑垃圾就可以了。

甚至还可以打着垃圾分类的旗号，把楼层的垃圾桶撤掉，甚至把每楼的垃圾桶都撤掉，直接响应政府号召，几栋楼设置一个垃圾箱，这样就安排一个人在垃圾箱那儿收垃圾就好了，又可以节约几个人工成本了。

有些小区比较大，地下车库比较多，有好多个出入口的，打着高科技的旗号，把其他出入口全部改成月票通道，只留一个有人的出入口用于临时进出，这样又可以节约不少人工成本，业主虽然不舒服，但是也不会说什么，因为月票用户不被影响，被影响的都是临票用户。

第三，物业公司开始为小区引进广告，电梯内外、入户大堂、车库门闸，到处都是广告。如果业主没反对的话，就开始破坏绿化，安置一些的纯净水机机器、自动售货机、自动卖菜机。

然后把车库租出去给用于其他人经商开店。现在又开始流行把车库安装充电给外面的汽车充电营业。总之一切设施设备维修更换都向着卖场地、卖广告出发，

经过前面这三步，物业已经试探出这个小区业主的脾气了，接下来就是重头戏了--绿化，因为绿化养护成本是最高的。

买绿化、养护绿化，都要钱。

绿化这东西，开发商在设计的时候是比较漂亮的，用的植物也是很好的，是为了在接房的时候给大家一个好的印象，不至于发生维权事件。如果是分期开发的楼盘，前面的接房如果绿化太差，也会影响后面的楼盘销量。

但是绿化的维护成本其实是挺高的，特别是草坪多的小区，每个月都要叫工人进去挑杂草，一根一根的挑。每个月还要修剪至少一次草地，这样才能够长得整整茂盛。每个月还要修剪灌木，要修剪得整整齐齐，圆形的灌木还要造型。大乔木还要定期修枝。

这些成本很高，一方面是因为绿化植物买价就很高，另外一方面是因为人工成本很高，养护绿化需要大量的人工成本，每天都要像园丁一样在小区里面转来转去查漏补缺。

大家可以发现，很多小区接房以后，绿化植物逐渐就被大量麦冬、鸭掌木冷水话等植物取代了。物业还会告诉你，是因为那个地方长期晒不到太阳或者光线不足，或者排水困难，不适合种植原来的植物。

这都是借口，真正的原因就是1点，物业只会种植那些买进来便宜，日常不需要怎么养护的植物。但是绿化又不能不维护，因为不维护，一旦出现较多的课土，业主肯定是不满意的。

所以就采取这种折中的办法。你到很多小区去可以发现，它不是绿化不多，他绿化倒是挺多的，但是你就是觉得小区的绿化和人家高品质物业的绿化差距很远，别人小区的绿化就是好看，自己小区的绿化就是看起来丑陋不堪。光这一项，每年可以节约20%的物业成本。