这一波楼市基调定调定了…

有人总是问：中国房地产折腾了二十多年，结果开发商负债累累，地方政府债台高筑，老百姓也成了房奴，钱到底去哪儿了？

答案真是既扎心又现实：钱全砸进了钢筋水泥里，变成一栋栋的商品房。这些房子，成了中国人财富的基石。

但再硬的资产也得符合经济规律，不然就是泡沫，一戳就破。现在房地产最大的问题，也是中国经济内部的一大隐患，就是“库存”二字。

上个月中央政治局会议如期召开。关于房地产，会议有两个重点：

第一，保交楼，中央要追责。之前地方政府搞了很多“表演式复工”，进展缓慢。现在政策硬性执行，主要是为了重建市场信任，这是复苏的前提。

第二，会议核心议题——去库存。

数据显示，全国商品房库存约7.5亿平方米，已经连续三个月超过2015年历史高位，其中住宅近4亿平方米，同比增长约24%。

同时，去化周期也创了新高，东北和西南一些城市甚至长达十几年。更惨的是，除了新房，大量二手房也压在市场上。杭州、上海、南京等地挂牌量都在20万套左右。

这次会议明确了“去库存”是2024年楼市的头等大事。这词儿在房地产圈并不陌生，最早出现在2015年中央经济工作会议。当时提出了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。现在再次官宣，简直有种当年大干一场的劲头。

但经历过那时候的人都知道，2015年的“去库存”其实是靠楼市大涨价完成的，背后有一夜暴富的狂欢，也有无数家庭的悲欢离合。

2014年的去库存：棚改与涨价。

2014年那年，真是艰难：俄乌冲突、信贷紧缩、房企爆雷……尤其是高企的商品房库存，至少需要5年才能消化。在这种背景下，“去库存”登场，而前置条件是2014年开始的“货币化棚改”运动。

2014年7月，国务院发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，目标是改造适合1亿人居住的城镇棚户区和城中村，简称“棚改”。新政最大的亮点是金融支持。央行为国开行新开发了抵押补充贷款（PSL），用廉价资金加快棚改，PSL使得“每1元流动性投放可支持3.5元贷款增长”。

新棚改形成了货币化安置为主、实物安置为辅的模式：村民可以拿钱去市场上买房，消化新房库存，或者选择拿房。城市的扩展让拆迁户从城市边缘群体摇身一变成了中产阶层。

拆迁成了China的新解释，拆迁户成了巨大的食利阶层。比如在广州石牌村，一个卖12元鸭仔饭的老板自曝自己没什么钱，但有10栋房在收租，而不是10套。

那轮货币化棚改，本质上是国家第一次把人口和产业增长缓慢的“下沉市场”纳入房地产，用巨量资金刺激购房和投资需求。

2015年中央经济工作会议顺势提出供给侧改革，官宣房地产“去库存”任务。配合新的杠杆工具、棚改政策，从2016年起，经济基础好、人口流入多的一二线城市房价率先上涨。炒房客和普通人都抱着“买涨不买跌”的心态入局疯抢，房子成了新的国民信仰。

2014年的去库存，对于拆迁户来说，拿到了一辈子都赚不到的钱和资产，改变了命运；对于大城市的有房一族，资产翻倍；对于房地产行业，诞生了诸多“中国首富”；对于国家，用了三年多时间消耗库存，成功救市，保住了经济。

2024年的去库存：棚改2.0版？

从2014年到2024年，十年一轮回，如今去库存再次成为楼市主逻辑。虽然到4月30日才正式官宣，但自年初起，国家和地方的动作和政策早已箭在弦上。

比如PSL再次大规模重启，重点放在“三大工程”。深圳、广州等地发布城中村改造意见，涉及大量拆迁和改造项目。

这些动作被解读为棚改2.0版的“预告”：拆迁→发房票→PSL支持→拆除核心地段土地上市→去掉库存的开发商继续买地，形成闭环。

然而，与2014年相比，这个逻辑能否跑通存在诸多不确定性：购房购买力和对未来收入的预期下降，地方政府能否承担拆迁费，能否推广到中小城市，甚至是否会再次面临库存问题？

政治局会议通稿提到“消化存量房产和优化增量住房”，而非“去库存”，避免了2014年通过涨价去库存的不良联想。

改善时代的到来。这次会议除了定调，还透露了有价值的信息，比如“优化增量房”和“优质住房”。

简单来说，就是减少刚需房，增加高品质住房。所谓“优质住房”，至少要配备电梯、容积率小于1.5、绿化良好、面积120平方米以上的三房或四房。

中国已从刚需时代进入改善时代。新中产对未来的规划和信心，决定了房产的居住和投资价值。这群社会中坚力量不能在这轮危机中受到毁灭性打击。

市场缺少保值的好资产，因此地方也密集出台新政，比如一线城市的新房提高得房率，豪宅放量出售，甚至允许个人进行土拍。

为了配合，政治局会议通稿还提到“催促”央行买国债、用利率等工具降低融资成本。这意味着未来中国还会处在降息通道中，包括改善房的贷款利率。

未来银行系统可能降低改善房房贷利率，使之与首套房相同或接近。到那时，作为新中产或高净值人群的你，还会支持吗？

说了这么多，去库存是当务之急，楼市要的是市场的信心和购买力。

现在的政策调整，必须解决的是根本问题，不能再走以前涨价去库存的老路。2024年的去库存，注定要比十年前更复杂更艰难。

毕竟，这次不能再靠制造泡沫解决问题，而是要真正让市场恢复健康。

为了打配合，政治局会议通稿还提到“催促”央行买国债、用利率等工具降低融资成本。这意味着未来中国还会处在降息通道中，包括改善房的贷款利率。