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最近地产新政接连不断，不仅各地取消限购，还包括15%首付即可买房，甚至有可靠消息说某地还可以房贷零利率！

更有甚者，传言某监狱也给罪犯开放了购房资格。于是，很多房产相关从业者一下高潮了，诸多不明真相的“群众”也被带节奏冲到“售楼部”。总之，一片闹哄哄，像极了这个浮躁的世间百态。

但是，我还是那个观点：别买！

如果你不想背负几十年的债务；如果你不想房价跌个15%后，一断供你就钱房两空；如果你还做梦靠投资房子赚钱，我统统建议不要买。

现在投资房产已经是一个和期货一样高风险的“投资标的”，下跌15%就会被平仓。

15%首付即可买房，就是在变相鼓励本无能力的人也买房，却不管他们有无持续的还款能力及抗风险能力，这无异于“杀鸡取卵”！

很多人总以为房子这个不动产会“保值”，看得见摸得着，实际上它是个定时炸弹。

2021年，很多人靠高评借了大金额的“经营贷”，现在房价下跌严重，你的房子根本不值那么多钱了。

一旦银行不给你续贷，不仅你的房子没了，还会倒贴银行很多钱。银行可不是什么慈善家，它们不承担任何风险，房价涨或跌它都旱涝保收的拿回所有本息，你不服就直接法拍，你倒欠银行的更多。

如果你非要买房，全款且自住可以，但也没必要急，未来下跌空间很大。不要听那些专业地产博主说，他们是利益相关者，他们肯定要鼓吹各种利好，最差也会说核心地段的高端住宅不受大环境影响。

事实真的如此吗？广州汇悦台、深圳湾一号都跌成什么样了？我一个朋友买了深圳湾一号装逼，现在直接把首付跌没了，每月还要按当时买的“高价”还月供。我调侃他：钱从哪里来，就回哪里去。哈哈，世道有轮回，苍天绕过谁。

身边，无数靠高杠杆或金融手段买了豪宅的人现在最痛苦。这就是“打肿脸充胖子”的后果。

我就没见过几个大的土豪热衷买豪宅的，很多old money还住在十年前的房子里，豪宅对他们毫无吸引力，“家”的感觉和“习惯”才是他们看中的。对于那些还想靠投资核心地段豪宅暴富的朋友，不管你是否已入局，都祝你好运。

我的观点从过去到现在一直非常笃定：

1. 房子失去了金融属性和流动性后，就失去了投资价值；

2. 房地产市场现在是严重的供大于求，空置率很高，所有的政策本质上都是在找“接盘侠”，让各位为国接盘；

3. 15%首付甚至零首付在房价上涨周期是利好，在下降周期里就是灾难，买房已经成了一个高风险的投资行为。

原来一套房需要30%首付，现在降到15%，二套房也只要25%。我看干脆别遮遮掩掩了，直接降到0算了，反正也快到了。

为什么说快到了？这一波购买力释放完，就像开放二胎三胎一样，一开始好像大家都跃跃欲试，结果没多久就疲软了，还增加了受害者，法拍房更多了，怨气更大了。接下来怎么办？继续找那些连15%首付都付不起，但欲望强烈，急着有房的人，0首付，把他们也卷进来。就为了让之前在山顶的人再喘一口气。然后呢？难道还能搞负首付？我们都知道，庞氏骗局到最后接盘的人没有了，整个局就会崩溃，什么组合拳，天马流星拳都没用。

老百姓不买房是因为付不起首付吗？换个说法，如果他们真有稳定的还贷能力，你让他们攒几年首付再买会死吗？显然这是个坑，谁跳谁死。你知道吗？贷款30年，每年还大几万月供，4、5年后本金几乎没动。如果此时提前还款，银行赚的利息远比最贪婪的高利贷还多——和发达国家的大银行比，它们有啥业务能力啊，不就靠赚这个钱活着吗？

老百姓不买房，是因为买房会亏钱。毕竟能把房子当消费品的人有几个？你可能说“嘿，我就把房子当消费品”，行啊，那你能消费几套？

你100个分身住100套房子？你消费就是一套，靠你房价肯定继续暴跌，一年砍一半，两年砍四半。你见过有几个老百姓在买豪车？老百姓咋不贷款去买呢？因为以老百姓的收入，根本无法支撑豪车的贬值。几百万元的东西没人愿意当消费品，必须降到几十万，降到十几万，普通老百姓才消费得起。房价也是，全是投资，全是“想赚钱”的心理驱动。

房价只能靠投资拉起来，是那些一个人买几套的；那些明明没资格上车却拼命掏空6个钱包的；那些拼命抵押，套信用卡，事实0首付上车的人拉起来的。没有这帮人，房价算啥？

可是这帮人只有在预期房价会上涨时，才会慌不择路地上车，拼命搞名额，拼命借钱，掏空父母的养老金——这时候户口是香饽饽。可预期房价下跌呢？这帮人全不见了，户口也成了垃圾——户口就是为了买房，为了学区，一买就亏，谁还买？这帮人不见了，房子就得回归消费价值，一人一套，就住，住这个房子能带来多少心理收益，值多少，就先去到什么价格——也就是我之前说的去杠杆，把房主全变成“钻石手”的过程，没人买房是为了卖。

真到了那一天，房价才叫触底，明白吗？房价因为投机分子而涨，但要构筑底部，必须去掉大比例的投机分子，正是这些心理变化，导致房价涨跌，这中间的过程，叫“周期”。而试图挽救老投机分子继续留下，甚至增加新投机分子的行为呢？只会拉长周期——上涨周期，会让涨幅偏离更大；下跌周期，会让下跌更久。

能改变周期吗？不能，因为价格不够低，价格不匹配老百姓收入，在下跌周期里，不管怎么勾引，大多数老百姓都不会接盘。只要大多数不接盘，少量接的就变成新的套牢盘——这是因果关系。

如果大多数老百姓接盘了，少量提前接的就赚钱了，如果大多数不接，谁接谁套。这也是我说“中国经济需要找到新的增长点”的原因，经济不增长，老百姓收入不增长，靠房子的泡沫增加的财富，终究是虚假的，撑不住价格。真正撑住价格的，不是政府的房价政策，而是如何提升老百姓的创富能力和效率，其他都是障眼法——房价的破局点，在房地产政策之外。

现在的重点是，这个真正的破局点还在下滑，所以你要说政府的组合拳能彻底拉回房价上涨周期，而不是昙花一现，那我的思考就白费了。

再说说政府回购，有人真是脑子瓦特了，如果项目方在高位不停回购，那它为啥要发项目呢，做慈善？项目方的回购，都是象征性的，让你觉得它在回购，煽动你跟它抢筹码。

退一万步，极端一点，它真的全回购了，但它跟股市庄家不一样，它用的是你的钱啊，它不挣钱，回购的钱还不是靠0成本增发稀释的大家的钱？所以你辛辛苦苦挣的钱，再透支30年，还有你爸妈的30年，买了个东西，最后人家拿你的钱又买回去了，你还感激涕零，你咋那么傻呢？你这卖剩下的钱就不是钱，是你30年劳动变成了一堆回头纸，懂吗？

趋势，是人们的预期，不是想扭转就能扭转的。以前大家想生的时候，你再怎么控制，人家还是偷偷生；当大家不想生了，放开了，奖励也不生，高福利发达国家的奖励多不多，生育率呢？

当然如果你非要买房，有钱想造的话，还是去一线核心区吧，虽然也会跌，跌幅也不会小，但至少人家还是最先涨回来。不信你等着。但一定不是现在，现在跌得你妈都不认识，道理很简单，没有接盘侠，没有冲动侠，没有投资侠，一线也一样不行。

必须等房价跌到很多人买得起，消费侠启动，你不动我动，反正都买得起，你不愿意消费我愿意，就是把钱扔了也扔得起，没有张三也有李四，这时候一线房价才会再起来，然后在一线的财富效应带动下，确认房子确实能赚钱了，死去的回忆开始复苏，长期被套的痛苦缓解，暴富示范效应确认，人们拍断大腿没早上车，然后二线和其他地方才有机会。

看事情一定要看到本质，注意前提，必须等到老百姓都能消费得起房子的折价，扔掉也不可惜，收入到这个水准，房价跌到这个水准，来回一咬合，大事才能成。在老百姓收入彻底起飞前，所谓的止跌反弹都是梦幻泡影，想也别想。