万科“瘦身”
朱罗纪约 9 分钟3月底我写《万科如何“活下去”？》说：媒体老炮儿可以打起精神，万科今年一定能够提供非常多的新闻头条。这两个月万科创造的头条雪花一样，昨天又发生重大消息：万科超总地块成功转让，回笼超过22亿的现金，这是万科宣布“瘦身健体”战略以来的首笔大宗资产变现。
公开信息显示，万科超总地块（T208-0053宗地）项目由大股东深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司以挂牌价22.35亿联合竞得。该地块为万科2017年12月以31.37亿元拿下，相当于成本价打7折卖。当晚万科发出公告称，“本次交易标的的账面值为人民币40.16亿元(含地价、建安成本等)……预计影响当期损益约人民币-17.85亿元”，即是实际亏了接近18个亿，但比外界先前推测要亏30亿低得多。
万科这次行动，我认为对于观察万科很重要，信号意义重大。我这篇文章重点就讨论三个问题：万科为什么要卖掉这块地？这接近18个亿的亏损是否划算？它对我们观察万科释放出怎样的信号？
我的观点先提前抛出来，供大家参考：1）这块商办资产限制多，回报周期太长，继续持有还要追加大额投资，已不再适合当下的万科；用闲置资产换现金流，是明智之举；2）这块地没有“贱卖”，参考全国大宗商办资产挂牌行情，以及项目本身的限制条件，超总地块挂牌7折能够成交就意味着成功，价钱是非常合理的；3）敢于下决心转让自己本用作“总部”的地块，恰恰说明万科的“瘦身”意志非常坚决，“瘦身”行动比市场预期迅速， 这是最为重要的信号。
雪球上自这块地5.8挂出伊始就有不少争论，但我在讨论之前，想强调一点：这块地首先是个好地，位处的超总，属于深圳卖一块少一块的核心地段，类似香港的中环。
凡是对深圳有了解的童鞋都应该知道，深圳湾超总是一个什么样的存在，有兴趣的童鞋可以看我2017年的旧文《深圳湾超级总部基地这二十年》。从2001年开始，它就是深圳前沿的象征——这里的任何一块住宅用地，都曾热销。而近年来，这1.17平方公里，更被定义为：“深圳未来的城市形象代言人”。
自2016年以来，超总陆陆续续引入了10几家500强级别的企业总部，如招商银行、中信证券、中兴通讯、中国电子、神州数码、天音控股、京东集团、OPPO等等。连同华润集团总部、腾讯创新总部所在的后海总部基地，这里成了国内500强企业巨头、创新动能领军企业的汇聚之地。
这是我们要先知道的背景，地肯定是很不错的地。
那么，万科为什么要卖掉这块地？这个接近18个亿的亏损是否划算？
外界有些观点对这笔交易的不解，我认为一方面是不太了解这块地（及商办资产的市场行情），另一方面则是只看到万科的“所失”而忽视了“所得”。
我们先看第一点，万科现在最需要什么？
毫无疑问是现金，现金流是眼下绝大多数房企的唯一生命线。万科自3月底财报发布以来，已经确定了要“翻三座山”——售楼、融资、经营性物业，千方百计回笼资金筑牢安全垫。
超总这个项目的确很好，但适合超长期拿着（它本身要求就是“自己用”），要完成它需要投入很多钱。这个项目年限共30年（还余23年7个月），卖地时要求70%自用，回报周期极长。现在这块地已经停工，万科要完成建设无疑还要继续投入，16万平米的超高层大楼，预估再投进去数十亿，势必会形成比较大的资金占压。它已经不适合眼下万科的需要，也不符合万科聚焦“三大主业”的新战略了（下面说）。
但是卖掉它，万科一下子就可以回笼超过22亿的资金。22亿，在以往大周期里似乎不算什么，但放到现在，那可是一大笔钱，有助于快速增厚万科的安全垫。此外，卖掉之后，万科还节省了上面说的后续开发投入和巨量资金沉淀，更能把资金集中到自己最有优势的主业上去，优化投资组合。
故而，我认为卖掉是对当前的万科来说最好的选择。正是因为这块地很好，所以也才能在20多亿的“高价”下找到买家（当然，这里大股东深圳地铁的支持也很重要），对企业偿债才能立马起到作用。因此，它是个利好消息。此时此刻，卖掉比亏钱重要。
第二，为什么我说它适合深圳地铁？一方面，如前所言，超总地块是宝藏资产，适合长周期持有；另一方面，技术上看，超总基地属于“六轨六站”极高密度TOD开发，“站城一体化”是深圳地铁的巨大优势，深铁拿下，更有利于这个片区的交通基础设施的建设和产业推进；再者，深圳地铁作为万科大股东，此时真金白银投入，也能展现对万科的有力支持，给到资本市场注入信心加持。先前深铁已经出资10亿认购万科中金印力REIT，现在又20多亿买下超总地块。对外都显示出大股东和万科勠力同心、共度时艰的高度一致性，这是万科能够挺过难关的利好，会给到投资者信心。
第三，这个交易价格，亏的的确蛮多，但我认为，是“合理价”。
首先，房地产行业的大环境剧变，房企出险频频，卖家远比买家多，不仅是商办，连住宅价格都深度下跌。个人、企业，都无力与趋势相抗。其次，过去3年，很多挂上橱窗拍卖的同类商办资产，基本都很难卖掉，不是打多少折的问题，是根本找不到买家，市场长期都没有成交案例。
典型者是北京东方梅地亚中心，同为CBD级资产，挂牌比评估价折让5.6折，但是卖了两次都没卖掉（评估价23.6亿，去年中13.2亿再次流拍）。具体账面值我们不得而知，但是如果加上建设成本、财务费用等等，我相信，东方梅地亚中心未来即便能以13.2亿的价格卖掉，它的真实亏损比也一定更大。
这说明了，现在大家的钱都好珍贵，商办资产这种需要耐心资本的买家，更不容易找到。
是以，要我说，万科这块地，能卖掉就是胜利。咱都别吹牛，就是住宅，你现在去挂个盘试试，好不好卖。
外界只看到万科“亏了钱”，但综合来看，我认为万科所得超过所失。这块地如果继续拿着，问题更大，看不到回报不说，还会进一步侵蚀现金流。
回到上面，我认为万科卖出超总，意义要比七宝广场的大宗交易更为深远。这个最直接展现出了万科管理层在迅速落地4月底“新战略”——瘦身健体、聚焦主业，并且，只是开始。
要看懂这一点，我们需要把万科自3月底财报交流会以来2个月万科管理层的动作梳理一遍。我整体的感觉是：3月底财报交流会，是划出未来目标；4月底股东大会，是给出实现路径；而这一次，是行动的开始。
3月底，万科提出降负债，2年削减有息债务1000亿+，大宗交易回款300亿+。彼时，万科有息负债共3200.5亿元（至2023年底）。
4月底万科股东大会，郁亮给出了实现路径：第一阶段是瘦身，降负债（有息债2年降1000亿，5年降一半），退出非主业投资和推进大宗资产交易（每年卖200亿）。第二阶段是聚焦三大主业，综合住区开发、物业服务、租赁住宅，做行业标杆，不能降完负债变成了一个“奄奄一息的万科”（这延续了2021年“奄奄一息的活下去不叫真正的活下去”的说法《万科长期制胜关键词：“常识”）。
那之后，万科的行动围绕着上述两个方向，迅速展开。结合媒体统计和我持续跟进，万科今年尤其是最近以来可谓行动迅猛，收获连连：
1）5月以来，万科累计获得融资已超360亿。据乐居财经统计，万科5月以来已有高达8笔银行融资，总额超过366亿。其中最大的一笔，是5.23以旗下万纬物流作为抵押从招行等银团获得高达200亿贷款，且已到账100亿。
2）成功推进35.9亿的CMBS转物业经营贷。3月，万科以印力集团深圳总部核心资产印力中心获取了35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回2026年到期的CMBS。今年包括印力在内，万科合计已新增落地经营性物业贷109亿。
3）万科中金印力消费REIT成功上市，融资32.6亿。此事发生在4.30，募资金额除归还22.3亿项目负债外，还有4-5亿用于发展。而且，深圳地铁认购份额近30%，金额约10亿元，是迄今为止国内国资体系对消费类REITs最大的一笔投资。另外，万科还有两笔REIT进入询价或申报环节，成功发行则又可募到数十亿资金。
4）至4.30，万科白名单已达59个。在3月底，万科公开消息是在22个城市上报“白名单”项目42个，涉及新增融资169.5亿。而到了4月底，又增加了17个，进展快速。
紧密观察万科过去这2个月的动作，给我两个强烈的印象。
第一，万科的融资渠道依然比较顺畅，至少比市场担心的要顺畅一些。这一点，我想许多人还没有意识到。这一方面自然说明了万科过往多年所保持的良好的品牌信用、稳健的企业经营起到了作用；而另一方面，我则认为，也得益于万科的资产质量相对雄厚、相对优质，有安全边际。
据2023年报，万科持有投资性房地产超过1100亿，并且都是按成本价入账。其中，未被抵押的资产占大头，包含了上述的万纬物流（约1200万平米）、商业地产（约1158万平米）。这里我插播一句：上周许多人看到惠誉下调了万科评级，但是我注意到惠誉也承认并强调了“万科境内融资通畅度保持不变”这一点，并指出“这得益于万科按成本价入账的1000亿人民币投资性物业”。这是万科过去很有远见、但市场又忽视的地方，相比于过往常年使用市场估值入账的同侪，万科常年坚持使用“保守”的成本价入账法。但正是这种过去的“保守”和“稳健”，在今天发挥了关键作用。拥有充足的潜在可变现的投资性物业，无疑令万科拥有了更厚的安全垫。
我的第二个强烈印象：万科在资产处置的决心和行动效率，令人振奋。这是我先前预判万科更有机会挺过难关的重要理据——和许多先前出险的房企相比，万科的动作无疑是更加的有力。这一点，近期的重大融资进展，就是强有力的证明，说明万科的决心和行动，也让专业的金融机构有了支持万科的底气和信心。从万科近来的股债双升表现看，管理层的行动也已经得到了市场各方的肯定，市值重回千亿大关，是最好的证明。做正确的事，最终能得到好的结果。
以今天的超总地块卖出为标志，令我相信，万科“瘦身”才刚刚开始，“瘦身”不是目的，“图强”才是下一步。
写到最后。我认为，有必要对万科的关注者们强调一点：1992-1993年，万科也曾提出“聚焦主业”的企业战略，和今天有相似之处。
显然万科眼下依然面临挑战，降杠杆、重新出发，每一个都不会那么容易，都是千难万难。1季度，万科现金流净流出94亿，前4月合同销售额下降42%。这意味着万科上述三大动作，都必须要更加强有力的推进。
但万科在股东大会上的企业战略重画以及本次超总地块的出售行动，令我意识到一点：现在的万科，有点像站在1992-1993年的十字路口上。懂万科历史的童鞋知道，1992-1993年大调整时，王石做出了万科不仅是回归房地产，而且是全面回归住宅开发的企业战略。由此开始“卖卖卖”，卖掉了万佳、怡宝、非住地产等等，一直持续卖到2001年才告完成。随后万科展开了惊天飞腾，做成了全球最大的开发商，跻身世界500强。
而今天的万科，在锁定三大主业之后，也极大概率宣告即将踏上不断“卖卖卖”的路程。同样，这个路程也不会是短期完成，一定会持续好几年，超总地块是个开始。
回到不久前，在当时人们集体在质疑万科还能活多久的时候，我预判：万科不会倒，能撑过去。到目前为止，越来越多的信息都在向着我当初的判断靠拢。超总地块的成功转让，我认为应该能够让投资者更有信心。
一句话总结：万科在回归聚焦，聚焦到自己最有竞争力的业务上去，这是最重要的信号。像一个人一样，当企业聚焦做自己最擅长的事，显然更容易成功。