房价，为什么还会下跌？

咱们都明白，价格会在价值两边，要么高估，要么低估。可这话说了跟没说一样！为啥？ 价值到底是多少？ 要是你连个大概的价值，比如说“多少钱一个”都算不出来，那说什么高估低估，纯粹瞎扯！ 就说房子，涨多少你别轻易说太高，跌多少也别轻易说到底。别扯什么跌多了会引发系统性金融风险，难道你不允许它发生，它就真不出现啦？要是这样，国家破产和经济大萧条就都不存在了？ 想得美！要是不想发生就能不发生，那经济大萧条难道是自己乐意萧条的？房子会不会接着跌，得看有没有接盘侠。 北上广深的房子，本来就不是那些有资格买的人给炒上去的，而是好多没资格买的人，超出自己的支付能力去接盘炒起来的。 啥叫越级意愿？ 就是好多没资格买房的人，不顾自己的钱包，硬着头皮去买。房子这玩意儿流通性差，只要一小撮人花高价买了一小部分，大家就觉得好像所有房子都在涨价。那现在挤掉的水分是啥？就是把这帮炒房的搞爆仓，让他们都违约，房子变成法拍房，都断供成老赖。 二手房市场价格被法拍房主导，银行坏账率呼呼涨，小银行都可能被挤兑。等这些事儿都发生完，该处理的处理完，大家心态稳定了，不该拿着的房子都还给市场了。 要是房地产税制改革弄好了，一线城市保障房比例跟上发达国家水平，再有新的厉害产业，中国人就业率上去了，这时候我才会说，房地产到底了，赶紧拿现金去抄底北上广深的好房子，能买多少买多少。 可现在呢？ 还早着呢！好多该发生的没发生，该做的没做完，风险还多着呢，事儿也没干完，这时候房价想救也救不上去。逆市托底，那就是劳民伤财，白费力气，最后该跌还是跌，结果全民跟着买单。 你看看日本和美国，美国遇到这种危机，让资产持有者自己承担后果，该破产破产，该跳楼跳楼，所以恢复得快，一两年就缓过来了；日本呢，把风险拢一块儿，中央银行把大部分风险扛下来，让全民一起分摊，钝刀子割肉，每人都挨一刀，最后该跌多少还是跌多少，恢复得慢得要死。 咱得明白所有金融产品的本质，就是个接盘的游戏。任何商品的价格，就看接盘的资金和意愿。 现在第一批挤掉的水分，就是那些不该买房的人和越级意愿，就是大家不再觉得“不买房就没机会了”。 只要这种人少了，房子就涨不上去。房子有持有成本，还有使用寿命，不涨就有损失，不涨就是亏，得付自住成本。 没错，自住成本不光是钱没拿去投资的损失，还有按揭利息、房子折旧、物业费、以后肯定有的房产税等等。你住的房子越贵，实际付的成本越高。 中国好多人不懂，以为没往外掏钱就是没花钱，其实他们花的钱比赚的都多。在这情况下，接下来要挤掉的，是房子附带的那些东西，比如最明显的学区。 以后中国学历会越来越不值钱，学历不值钱了，学区房、户口也跟着不值钱，整个城市都可能贬值，这是第二批要挤掉的水分。再往后是第三批，就是一个城市里没房子或者只有一套房的高收入群体，他们的收入和房价的比例得正常。 要是不正常，还得接着挤。房价要是跌，各行各业都跟着跌，那这事儿就得全爆掉。 得等到房价跌，大家收入没啥变化，甚至各行各业开始变好，高收入的人多了，房价才能涨。好多人觉得“北京上海一放开，全国人民都往那儿跑”，做梦呢！真放开也就短期热闹一下，完事儿就露馅了。 因为不是所有人都愿意卖了自己那儿的房子，扔了工作，去北京上海从头开始。 最大的接盘群体还是本来就在北京上海的人，要是他们里头前面 10%到 20%的人的收入跑不赢房价，房价就涨不起来。 对老百姓来说，卖房最好趁早，还有每次政策救市的时候。 这么判断的根本原因，就是经济受国际“去中国化”的影响，跟 WTO 带来的影响差不多，就是方向相反。 有专家说“短期看政策，中期看经济，长期看人口”，这不对！房价只会一直跌，根本不存在政策能让它涨，经济也不会马上变好，人口更不会突然爆发。所以，房价和房地产就只能跌，没啥可看的，这不符合市场规律。 真正对的，还是我之前说的，看产业经济，看地段的产业经济，看地段的稀缺性。房价为啥跌？本质就是经济不行。 一开始能追到川普搞的贸易战（为啥搞贸易战，跟美国和全球经济下行有关系，有空我单独写一篇说说），贸易战变成中美经济战，最后成了美国带头搞的“去中国化”，撤资撤单一连串反应，最后都体现在房价上。 工厂倒闭没活儿干，老百姓只能回老家，房子租不出去就没投资价值，这就是房子有金融属性的根本原因，“租金+增值”比银行和大部分社会投资的收益高才有投资价值，租金少了或者租不出去，买房的人少了，增值变贬值，房价就只剩居住属性，没投资价值了。 但房子肯定有金融属性，毕竟房子得卖，所以永远跟经济形势连着。房价为啥接着跌？还是因为经济不行，而且现在“去中国化”在欧美主流国家好像都达成共识了，形势没好转。 贸易战发展到现在，不得不说蝴蝶效应太厉害。真希望别闹太凶，毕竟对全人类来说，打仗是最坏的结果，都是灾难，咱们正站在十字路口呢。所以说，如果国外股市是经济的晴雨表，那咱们的房价就是中国经济的体温计，这是重点。 为啥不是晴雨表？ 因为晴雨表能预测，体温计是发烧了才用，是个结果指标。这体温计咋看？重庆市长黄奇帆说得对，政府、房主、银行都不想房价跌，为啥跌了？因为法拍房。为啥有法拍房？都是企业或者个人破产闹的。所以，中小企业啥样，房价就啥样。所以说，房价是个结果指标，对经济反应慢一拍。 既然法拍房的数量和价格能拉低房价，那法拍房就是体温计的水银，数量和成交价就是刻度。所以，看一个地方房价走势，看法拍房的成交价就行，法拍价是房价的风向标。要是你准备买房，先看法拍房的数量和价格走势再决定。有没有必要卖房？好不好出租。毕竟现金长期也贬值，现在这行情也没啥更好的投资。“润”出去也是个办法。 第三世界国家可能是新的增长点。 单看资产，长期贬值，要是出租等综合收益扣掉贬值风险，比卖了房子投资别的赚得多，就留着，不然就卖。大部分房子都能卖，拿着全球避险资产，像美金、黄金、数字货币啥的，收益可能更高。啥时候房价能涨？中美关系绕不开。“去中国化”更厉害了，中国经济接下来日子不好过，按现在这局面，十年能缓过来就算不错，当然我也盼着有厉害的经济学家能救场。 要是投资和消费能拉动经济上行，通缩变通胀，国际关系也稳定，这就是大的买入时机。小的就得看地段的产业经济是不是往上走，还有稀缺资源咋样。怎么救房市？这就是救经济的问题，现在没办法。外贸驱动的经济结构，在现在这国际形势下，肯定得调整。 第三世界国家发展也得花时间，国际关系重新好起来也得花时间，建立关系可比打破关系难多了，盼着十年能再创经济奇迹。还有一点。 这说的不光是居民住房，还有工业、写字楼，背后都是经济基本面，结局都一样，有的问题可能更严重。当然我这文章也不全面，篇幅有限，就说了最重要的原因简单分析一下。 从全球经济看，现在不管欧美“去中国化”不“去中国化”，全球经济都碰到瓶颈了，所有资产和财富都不会一直涨，人类文明发展也一样。 任何事儿把时间拉长看都是波浪式前进的，推动人类文明进步的伟人不是每代都有，有的得几十上百代才出一个，然后一堆信徒跟着发扬光大，像牛顿、爱因斯坦、瓦特这样改变人类文明进程的天才可遇不可求。 所以，房地产现在就是因为“去中国化”跌得太狠，变成硬着陆了，但波浪式前进的规律不变，等下一个增长奇迹来了，又能疯涨一波。 AI 大家都盼着，可现在算法和能源没啥大突破，很难成为全球经济增长的大动力，跟前几次工业革命比，还差点儿火候。现在咱们要做的就是，通缩要是一直持续（这是重点，咱们现在就是通缩），保住现金流，等着。别想着抄底，虽说最佳购买时间是底部，可底部不好找，最明智的是开始涨的时候买。 中国房子的价格太畸形，这是好多因素凑一块儿造成的：农民进城、商品房制度开始、土地财政、税制不行、旧城改造乱花钱、城市规模小、人挤人、信贷猛涨、正式全球化、互联网和移动互联网赚钱潮、各种权益绑定等等，才有这么疯涨。熊市的时候这些因素慢慢散了，很难再凑一块儿，也很难再有这么大的财富效应了。房价说到底，还是看这个城市自己的支付能力。 大家收入降低，到处消费降级，还指望房子涨？ 不可能！不但房价跌，租金也得跌。 道理很简单，一个城市的企业，给员工开的最低工资得跟这个城市这个区域的租金成本匹配，员工得能活下去。 就上海这一个城市，最近几年就跑了 2 万多家企业，为啥？ 给不出跟上海房子租金匹配的工资。“资本家”跑了、不行了，好多劳动者就被挤出去，最后房价和房租也被挤下去。寒冬漫漫，抄底机会多的是，但现在不是时候。 就像我之前说的，寒冬对有的人是寒冬，对有的人不是。传统行业没机会，还有新兴行业，中国没机会，还有海外市场。你的寒冬冷得要命，可能别人正热得冒汗。 你要是多了解别的市场机会，多接触先进生产力，就会发现，机会不会消失，只会转移，财富也一样，只会被人搬来搬去。 最后， 精简开始，事业单位转企业…