房地产亟需破局以重振经济

 文 | FT中文网专栏作家周掌柜

最近两年房地产相关行业哀鸿遍野，购房者很多心气低落，大量违约导致个人破产的现象发生，家居家具等多个类别公司爆雷不断，甚至佛山这种房地产配套企业聚集的区域都出现很大经济困难。而且，目前大中型城市房价依然在不断下行，应该说形势非常严峻。

客观讲，我们对房地产行业的认知更多源自全球调研经验，而非地产行业视角浸染观察。我们过去10年里全球也去了几十个国家服务科技企业咨询，对于美国、欧洲、日本的房地产市场都有一定了解，也都和中国国情做过对比，自己也投资交易过。我们认为，社会舆论整体上对房地产的判断过于内部视角、经验主义，过于悲观了，悲观直接导致形成了一种“房地产必须跌”的共识。

举四个例子我们过一下国内外对比。

从住宅品质上说，法国巴黎核心区的房产很多20万人民币一平米以上，但多是有100多年的历史年代久远的地标式旧房，这些房产居住很不方便，买家其实住的很少，之所以能保值上还是因为稀缺和金融稳定属性，吸收了全世界富豪持有，可见局部的金融属性也不需要排斥；从价格来看，已经工业、金融、创新全面衰落的英国，伦敦海德公园旁边还有很多50万人民币一平米的豪宅，很难评估这个价格是否合适，但确实是市场定价；匈牙利首都布达佩斯的房产好一点的现在也涨到3-4万一平，但其经济体量甚至发展潜力应该低于中国前5名的经济大省，这说明房地产发展和经济基础也没有直接关系；从日本的情况看，2023年房地产走出谷底，但是真正上涨的主要是东京和大阪核心区物业，而这两块地方主要靠日本全国人口聚集以及外国人购买带来的流动性，所以日本经验告诉我们如果真的房地产彻底崩溃了，最后恢复还是要靠保重点区域和吸引外国投资来缓解，还确实不是靠增加本地人的购房意愿，也和收入增长没有直接关系。

粗略对比，简单结论就是目前中国房地产并非是经济能否支撑的问题，也不是寻找合理价格的问题，更不是转型必须的代价，而是政策导向和信心的问题。如果所有人都预期房地产应该跌，或者预期跌了会有发展科技等其他好处，那么这种共识之下房地产是不可能发展好的。

当下主流观点认为只有打破房地产依赖才可以推动经济转型。这一点笔者并不认同，而且对房地产行业下行对经济的伤害非常忧虑。这方面个人投资方向上并没有太大投入，可以排除因为个人好恶和利害得失做出的判断。根本上，写这篇文章的出发点还是对于经济挑战急迫性的担忧。

下面就结合我们在国内外的观察，谈一点从我们战略认知和全球化对标对房地产问题的观点，也希望和各界探讨交流。

第一点，房地产像黄金一样具有一般等价物特征，理论上不存在严重过剩无价值问题。第三方观察，笔者倾向于认为我们当下对房地产的底层观念出了问题，比如：很多人认为房地产的泡沫必须出清到购房者身上才能保经济全局，甚至认为这次剧烈的调整是不可避免的，宜早不宜晚。欧美日经验都是必然阶段性存在房地产危机，这些都属于支持严格调控房地产的逻辑。

但仔细推敲：欧美日和我们的国情完全不同，他们的房产税、遗产税税率极高，老百姓保有财产顾虑很多，所以需求不旺盛，和中国现有的税收制度完全不可同日而语，中国持有成本比欧美日低很多，天然具有长期健康发展的优势。国外普通人不想买、不需要买房子，也和租赁权益保障充分有关系。

国外的房子公司很愿意持有获得房租收益，因为本身纯粹就是一种受金融影响的可消费的商品。这一点中国国情完全不同，我们的房产不仅相对于其他资产是受法律保护最完备的个人财产，而且文化传统中就有买房置地的认知惯性，这就决定了中国刚需更旺盛，部分地区炒作或许本身源自一种国情文化需求。所以，必须调控房地产才能调控经济过热的观点可能也是有问题的。

个人倾向于认为房地产和黄金一样，具备一般等价物特征，持有黄金也没有太大实际用处，在流动性畅通和保值的情况下无须过度忧虑房地产过剩。换个角度看，当下的过剩其实可以理解成一种黄金式的储备，黄金也没有太多真实价值，黄金和房产一样都凝结了无差别的人类劳动，前者是开采，后者是建造。

那么，居住使用价值明显超过黄金的房产当然也有类似的价值。这样看来，虽然欧美日的房地产有周期性的危机，但不见得我们就必然需要做阶段性的调控，这件事确实需要做底层推敲，欧美日逻辑不适合我们。中国还是需要重新思考中国国情观念中房地产保有财富的价值属性。

第二点， 房地产是中国最有全球竞争力的商品，应该开放全球购买，这是解决局部过剩的一个妙招。我们出差经常美国的时候，感触最深的就是居住条件的差异，甚至在美国最繁华的纽约、旧金山等城市，高质量的房地产小区也是比较少的，所谓的个人豪宅因为缺少大型房地产公司的专业参与，除了宽阔之外不见得比国内的专业开发商产品好多少。日本东京、德国柏林很多房子都有50年以上，意大利更是100年以上房产很多，甚至更长时间也有，无论房屋质量还是物业服务都和中国有明显差距。

民宿、酒店等市场，同样用1000人民币的价格住酒店，中国大部分城市可以住高级5星级酒店，在欧美日重要城市基本上都是质量低于3星的普通酒店，也就是说，一方面欧美日房地产不发达导致稀缺，另一方面我们的房地产行业确实已经具备了全球竞争力。最新、最高质量的房子在中国，这可能超出很多人的经验。但从我们在欧洲、美国、日本实地考察的结果看，这是事实。

所以，在这个基础上，我们需要做的应该更多是让房地产行业的能力全球化，让中国房产成为全球硬通货，让房地产公司去全球开发高品质住宅获利，用全球大市场考虑房地产过剩问题，反而不应该算自己多少人买多少房子的小帐。

换句话说，用中国出生率来推算房地产价值的思维看起来正确，但格局太小了，美欧日基本上都是出生率下降，但外国人投资需求旺盛。一旦成功推动开放外国人中国投资买房，出生率就不是问题，何况主要发达经济体出生率更低，房价也没有因此崩盘。可见，推动中国房地产产能和企业走向世界也是一个不错的思路。也就是说，不能局限于中国人口结构讨论房地产问题。

第三点，北上广深渝这类具备辐射效应的大型城市房地产具有明显经济风向标意义，有理由和条件保持其永远价格增长。应该说中国的超大型城市确实长期是人口净流入的，但目前依然也受到了巨大的房价下行压力，主要逻辑还是相对过剩问题。

目前房地产政策希望通过新房和旧房切割保护新房，出发点很好，也很有必要，不过从重振经济的角度看，放弃海量二手房对于经济的冲击必然还是过大的。但房地产行业的逻辑主要是“风向标”效应，也就是看几个超级大都市的示范作用，所以，更好的战略选择看起来应该是对超一线城市进行有针对性的政策支持，这样其他城市带动效应自然会出现，否则当分布全国的新房利好与海量二手房对应的时候，可能对于提振信心是杯水车薪。

通俗一点说，对中国房地产全局来看，应该保证北京、上海等超级中心的房价永远涨，这样才能真正稳住信心，无非是涨幅大小的问题，在贸易战和国际环境变化的当下，就算是从全面放开加码到全面鼓励，估计也不会有所有大泡沫出现。

第四点，中国房地产是民营经济大本营，只有搞活房地产才可能支撑民营经济全面健康发展，只有房地产稳定消费支出才可能有支撑，所以房地产已经超出了一般经济部门的战略性意义。说房地产是民营经济大本营，听起来还有一点抽象，但仔细推敲确实如此。估计民营企业家一多半都会把房地产作为配置投资的主要标的，而且普通的高级打工者也都会有一个住大房子的梦想，某种程度说，住好房子和中国梦是息息相关的。

同理，一次在美国旅行，导游直白地告诉大家：美国梦首先就是住大房子。如此看来，如果房地产的流动性受到挑战，很多企业的资金链必然受到影响，房价快速缩水自然也会影响购房者对经济的信心，这方面中国甚至比欧美日都要严重，因为我们购房比例远远大于德国、日本这样租房为主的国家。这些国家的年轻人往往不买房，甚至也不太买车，月光族过得自在，也保证了消费。但中国现有房地产持有比例太高，长期处于崩盘状态或者价格持续下行状态必然吞噬经济信心。中国人储蓄的习惯短期还是很难完全改变的，特别是在社会保障没有到位的前提下，他们并没有能力承担股票等高风险资产，多持有房产并非是最坏的选择。这种情况下，激活存款投资也是搞活经济的必由之路，让房地产成为财富蓄水池对中国依然非常有必要。

也就是说，房地产的投资属性，和金融衍生属性还是有一点差别，从战略上判断，应该保有投资属性弱化金融衍生属性，特别是过度金融衍生产品，但不应仅仅把房子看成是居住的产品。

以上四点都是我们切实感受和体会到的关于救助房地产的思考，还有很多细节恕不展开。比如：关于限购问题，在当下经济挑战下房地产限购、车牌限购显然完全没有太多必要性支撑，也没有必要当成挤牙膏放开的政策工具，或者说越快打开越好，这样才能让市场流通尽快恢复稳定态。当下打破思维惯性，能够用全球视野思考房地产的向外拓展空间、向内观念调整已经尤为迫切，对于搞活经济也显得格外重要。

没有战略思维的破局，很难在行动上快速打破僵局，这也是本文写作的出发点和目的。很多人乐见房价下跌，因为房地产进一步下跌对于持有高价值资产会更有利，我们都相信中国经济长期有支撑。

但从整个社会角度看，有购买能力的人如果存在这样的“下跌”共识，那必然是一个灾难。本文出自公心，我们做科技战略顾问对房地产本身没有多少感情。但当下中美竞争之下，国内经济核心堵点就是房地产，这一点已经不需要再怀疑了，房地产急需破局以重振经济，算是笔者肺腑之言。

作者介绍：周掌柜，科技战略专家，欣孚智库首席顾问，多家全球化公司战略顾问，北京周掌柜管理咨询有限公司CEO，德国柏林欣孚国际政策咨询首席顾问，曾在全球近30个国家为20多家中国全球化公司提供实地调研和战略咨询服务。

本文仅代表作者本人观点

作者介绍：周掌柜，科技战略专家，欣孚智库首席顾问，多家全球化公司战略顾问，北京周掌柜管理咨询有限公司CEO，德国柏林欣孚国际政策咨询首席顾问，曾在全球近30个国家为20多家中国全球化公司提供实地调研和战略咨询服务。

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