湖南21岁女子被砸身亡，谁为坠落的外墙买单？鼓包、脱落、漏水……杭州“中老年”小区是否已准备好应对这场可能到来的安全大考？
岳雁约 12 分钟近日，湖南长沙，一处高层住宅外墙脱落，砸中21岁年轻女子，夺走了一条年轻的生命。
这场看似偶然的悲剧，也撕开了城市“老龄化”建筑安全危机的疮疤。
在杭州，很多小区已进入“中老年”，同样的问题也在这些小区悄然出现。
关于楼宇外立面，快报曾多次关注并报道。
今年6月7日，星合映、光合映、群贤府、金航府这4个崇贤的次新小区业主投诉不断，集体换了新物业，但漏水和外立面脱落问题依然严峻；6月11日，郡枫绿园业主陈先生向我们反映，小区外立面鼓包、漏水，家里一直有发霉的情况，小区物业回复：将统一排查外立面安全隐患，再请专业人士处理……
当建筑步入暮年，我们是否已准备好应对这场可能到来的安全大考？
这两天，记者走访了杭城几个市民集中反馈外立面问题的小区，目睹了斑驳的墙体、居民不安的目光。现场到底什么样？
世茂·茂悦府
地点：上城区九和路435号
交付时间：2015年
外立面材质：涂料
茂悦府交付没多久就出现了外立面墙皮脱落的问题。但2019年后，开发商世茂停止履行保修义务，小区内多处房屋外墙脱落，200多户业主家中出现漏水现象。
2024年4月10日，业委会向杭州市上城区人民法院提起诉讼，质保金因此冻结，暂未退还给开发商。
今年3月13日，杭州市住保房管局在“民呼我为”平台回复：“法院已经受理，是否申请使用物业保修金来进行维修，需待法院判决结果。”
我们从西北门进入，一眼可见右手边的14幢外墙有破损，在墙面上形成一块块“深色补丁”。往里走，“补丁”比比皆是。其中7幢的外墙破损尤为严重，一块将近半米高的墙皮整块脱落，灰色水泥基底裸露，边缘带着参差不齐的裂痕，整个外墙大小不等的脱落斑块星罗棋布。
物业人员表示无奈：“有脱落风险的，我们物业会先垫钱，把隐患排除掉。但大面积脱落，只能等着用质保金去修。我们接到过一些业主反映的室内渗水问题，有时候原因就出在外墙上，空鼓、断裂、开裂都会导致雨水渗入。”物业表示，对这些问题他们就束手无策了，“希望新的业委会尽早成立，不管是通过沟通、协调还是起诉，都希望尽快能用质保金来推动外墙的维修。”
宋都·香悦郡
地点：拱墅区沈半路与桃源街交会处桃源新区
交付时间：2016年
外立面材质：真石漆
从2019年起，香悦郡不少楼栋的外墙就陆续出现脱落，很多业主反映过房屋外立面漏水，导致室内装修受损等问题。
同年，开发商宋都房产与总包单位因工程款纠纷打官司，其间总包停止维修，开发商也未采取其他维修措施。
2021年末，法院终审判决开发商败诉并需支付工程款。
2023年，业委会就外立面和地下室维修问题起诉开发商。2024年9月，第三方质检报告显示小区外立面及地下室整体质量不合格。
香悦郡住宅楼外立面采用真石漆，现场我们发现多栋外墙有明显破损、脱落。1号楼、3号楼、7号楼、12号楼等脱落面积较大。其中，7号楼东南西北四个立面都存在多处脱落，1号楼有一处面积较大的外墙脱落，高度覆盖了5个楼层。
斑驳的墙面不仅影响美观，更让业主们担心安全问题，“最怕的就是哪天大块墙皮突然掉下来，要是砸到人怎么办？尤其是老人和小孩，太危险了！搞得我们提心吊胆的”。
“目前就是尽可能地防护，把空鼓的敲掉。”物业工作人员这样回答。
吉如家园
地点：拱墅区通益路77号
交付时间：2010年
外立面材质：涂料
吉如家园属于回迁房， 2017年-2018年社区已经针对墙体问题进行过一次全方位翻修。如今小区10-12幢墙体再次因保温层老化脱落，坑坑洼洼，还有一些霉变的痕迹，居民家中渗水严重，而维修资金缺口达600万元。
2024年11月，由杭州市政协办公厅、都市快报联合推出的“橙柿·阳台协商会”第7期，聚焦小区外立面脱落问题，邀请政府部门、政协委员、专家学者、物业
公司代表、保险公司代表、市民代表等，就当前住宅外立面维修、能否建立维保机制、能否引入第三方保险等话题展开讨论，寻求解决办法。也邀请了吉如家园相关人员到场探讨。
最近，吉如家园这三幢外立面更新有了新进展。
昨天上午记者前往小区，看到小区北门外，标有“外墙改造，禁止外来车辆入内”，沿街商铺门口架起了脚手架，附近居民告诉我们，这是更新前的准备。在物业处，业委会和相关负责人正在就外立面整修的问题开会。
“翻修外立面需要拆空调外机，夏天天气太热，那样对居民生活产生较大影响，也不方便翻修，所以决定从下月10日开始施工。”一位工作人员告诉我们。
小区目前的涂料外立面内还有一层保温层，因为施工工艺等各类问题，导致最外面的涂料和墙面之间有空隙，容易老化脱落，且部分居民加装的空调外机挡雨板，会使得雨水渗入墙体，导致墙面鼓包脱落，因此改用混凝土涂料。施工的钱由政府支出，预估1000多万元。
九龙仓·华发天荟
地点：拱墅区闲庭巷与登云路交叉口
交付时间：2022年
外立面材质：真石漆+涂料
九龙仓·华发天荟的外立面问题，最早可追溯至2022年12月交付初期。2024年，陆续出现玻璃自爆、墙皮油漆剥落和空鼓现象。这个曾经炙手可热的限售红盘，短短几年数次修补，其中16、19幢公租房区域尤为严重，修补后墙面呈“马赛克”状。业主自2023年起众筹百万元升级公区、更换物业，2024年12月、2025年2月通过业主大会决议起诉开发商，要求履行保修责任并赔偿。
来到小区的16-19幢，可以看到外墙有比较明显的维修痕迹，但墙面鼓包问题仍然严重，向阳一面看起来凹凸不平。
从物业了解到，该小区是在房产保质期内出现了外立面质量问题，由开发商承担维修及费用，维修前后采用的材质都是真石漆和涂料，但维修结果仍然不尽如人意，墙体仍有脱落等情况发生，目前业委会还在进行第三方机构鉴定。现在物业已经跟开发商联系，开发商说会派负责人来修，但是目前还没有动作。
杭州的“外墙之痛”已经有了“安全绳”
小区外立面脱落，难看又危险，既影响市容，也是悬在居民头上的危险。
怎么防范，怎么修补，钱从哪里来？
从上月1日起，《杭州市房屋使用安全管理条例》正式施行，这也是对2006年旧条例的全面升级。其中，针对外立面管理，新条例不仅建立了系统性的风险防控机制，更通过明确责任主体、优化资金保障、强化技术规范，回应了长期困扰杭州的外立面脱落难题。
上城区紫阳街道二十三坊巷外立面改造后
对于大家最为关心的外立面安全、维修等问题，新条例中都有了详细规定。
新条例还衔接《杭州市住宅工程质量通病防治导则》，禁止建筑高度大于27米的外墙使用无机轻集料保温砂浆系统，鼓励采用保温一体化板等新型材料。
比如，西湖区吉鸿家园在2019年改造中采用的“挂件+密封胶”双重固定工艺，被纳入新条例推荐技术标准。
对拒不履行检测、维修义务的责任人，新条例授权房产部门实施信用惩戒，包括限制房产交易、纳入征信系统等。
这一机制有效破解了旧条例下“小修小补应付、大修大改拖延”的治理困境。
新条例还要求建设单位需在交付时向业主提供《房屋使用说明书》，包含外立面设计参数、维护要求等信息；物业服务人需建立外立面管理档案，记录历次检测、维修情况，实现“一墙一档”。
区、县（市）政府需建立常态化网格化管理制度，房产、建设、应急等部门明确权责边界，乡镇（街道）承担一线巡查职责。
例如，外墙面脱落等重大隐患发现后，乡镇（街道）需在24小时内告知住建部门。
房屋所有权人被明确为第一责任人，需定期检查、维护外立面，承担保修期外维修费用；共有部分由业主共同承担责任，物业服务人需履行巡查、报告义务，还需建立“一墙一档”，记录外立面检测、维修历史，否则将面临信用惩戒。
在新条例中，首次明确了“必须进行外墙面安全性检测”的六类情形。检测报告需在3日内报住建部门备案，未按规定检测的责任人将被列入信用黑名单。
这一制度将外立面脱落风险防控从“事后补救”转向“事前预防”。
1.超过设计使用年限；
2.出现空鼓/裂缝/脱落；
3.遭受自然灾害；
4.毗邻工程施工影响；
5.改变使用功能；
6.被纳入重点监管清单。
1.竣工验收1年后，每5年进行一次全面检查，进行常规检测。
2.对于采用特殊材料的外立面，例如结构粘接装配的幕墙，除了每5年进行一次的全面检查外，交付满10年后，要每3年检测硅酮密封胶粘接性能。
3.采用拉杆、拉索结构的幕墙，要每3年检查一次。超过设计使用年限（通常25年），需每年检测。
外立面脱落后的维修资金申请流程冗长，是很多小区没有进行外立面维修的难点之一。
目前，外立面脱落维修，大部分小区都会选择使用物业专项维修基金。
据2023年的统计，共有11个小区动用了物业专项维修基金来对外立面进行维修。但每次申请，都需要召开业主大会征求意见。
针对这一点，新条例中特别规定，外墙面脱落等危及公共安全的紧急情形，可不经业主大会表决，由业委会审核、街道确认后直接申请使用维修资金，审批时限压缩至2个工作日。
维修费用由房屋使用安全责任人按专有面积分摊，若因工程质量缺陷导致，建设单位需承担费用。
根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，截至2025年底，杭州将完成所有2000年前建设的老旧小区改造工作。
自2019年启动老旧小区改造以来，杭州累计改造老旧小区1900多个，惠及住户超64万户。今年截至7月底，全市已完工144个。
老旧小区改造涉及外立面部分，一般包括：墙面渗漏、外墙脱落、外立面节能改造，以及附属设施的更新和完善等。
不过，调研中也发现，一些2000年后建成的小区也存在外立面安全隐患，但因不符合旧改条件未纳入。住建部科学技术委员会社区建设专委会委员、住建部建筑工程质量标准化技术委员会委员王贵美认为，随着城市建设的不断精细化，类似2000年之后的小区外墙脱落问题，也可以纳入旧改或者采取专项维修。
目前，杭州2000年后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区，也可纳入改造范围。
杭州市建委表示，下一步，杭州将进一步加大老旧小区改造推进力度，强化房屋体检和住宅更新规划编制等基础性工作。
外立面保修期到底多少年？
杭州市住保房管局房屋安全和更新事务中心工作人员表示，和外立面有关的质保期规定有3种。
在国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十条中，“装修工程”和“外墙面的防渗漏”部分，是分开讨论的。其中第二款明确指出，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。
根据杭州建设主管部门的相关条例，对普通装修工程，有2年的质保期。对防水防渗漏要求高一点的，质保期是5年。而消保法对防水防渗漏的要求是8年。
所以，小区如果发生了外立面脱落情况，可以先找第三方机构鉴定，确定脱落原因是否和渗漏有关，才能最终确定属于哪一种保修年限。
浙江城乡工程检测有限公司是杭州市住保房管局房屋鉴定资料库成员之一。
公司工程师汤锦丰表示，裂缝主要依靠裂缝宽度仪、无人机拍照等进行检查，外墙空鼓、脱落会利用红外热成像仪检查。发现外墙有脱落隐患，常用工具是红外热成像仪和空鼓锤相结合。
杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的工作人员特别提醒， 遇到下列情形之一，业主应当委托具有资质单位，进行安全性鉴定。
1.面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂的；
2.遭受风暴、地震、雷击、火灾、爆炸等自然灾害或者突发事件造成损坏的；
3.相关建筑主体结构经检测、鉴定存在安全隐患的；
4.对达到设计使用年限的建筑幕墙，要实施改造、加固或者拆除的，应委托具有相应资质的单位负责实施。
总而言之，需要业主多注意观察自家小区的外立面情况，特别是时间超过10年的小区，物业、业主都要时刻注意，经常检测外墙安全。
杭州市住保房管局物业科的工作人员表示，目前采取的办法有3种。
首先，如果房屋在质保期内，直接找开发商来维修。
第二，如果房屋过了质保期，但小区有物业维保基金，那就启动应急流程。可向市房管局申请，最快2天审核完成。
第三，如果房屋过了质保期又没有物业维保基金，业委会、物业、社区可以组织隐患涉及的这一幢全体业主，共同承担维修资金。如果有小区经营性收益的，经小区全体业主2/3以上同意，可用于维修。
2024年，都市快报橙柿直通车直击吉如家园、温馨家园等小区外立面脱落导致的安全隐患，多次进行相关报道。市政协办公厅、都市快报联合推出的“橙柿·阳台协商会”，也专门聚焦“小区外立面脱落问题”展开讨论协商，寻求解决办法。
通过“记者调查+专家解读+读者互动”模式，我们将个体诉求转化为公共议题，促进了新《杭州市房屋使用安全管理条例》中对于外立面安全的考虑，也形成了“舆论监督-政策回应”的良性互动。
例如，报道披露的“维修资金申请难”“建设单位推诿责任”等问题，被直接纳入新条例修订讨论。
橙柿·阳台协商会上专家提出的“保温一体化板替代传统砂浆”建议，被写入新条例的材料选用规范。
橙柿·阳台协商会上提出的“引入第三方保险分担风险”建议，也被新条例纳入“探索房屋养老金制度”条款。
今后，随着“房屋养老金”“保险+检测”等创新机制的落地，杭州有望构建起“政府监管-业主负责-媒体监督-技术支撑”的外立面安全治理新模式，为全国超大城市老旧小区更新提供样本。
橙柿互动·都市快报 记者 陆丹 岳雁
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