标志性的事件：只还钱不借钱
朱罗纪约 7 分钟童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。
这段时间市场可谓是“稀里哗啦”，不仅是房地产，其它也都是。临近年末，一切似乎都在加速下跌，显示市场信心愈发颓丧。
11月的全国房地产数据，和10月的没差，也没有多大看头。从年头到年尾捋下来，基本上单月的数据走势都差不多。只剩最后一个月了，本月数据只会更差，相当于全年的数据我们都可以推算出来了。来看一看。
前11月住宅新开工面积跌到3.9亿平米，比2024年再跌2成，今年全年预计在4.2亿平米左右，整体跌幅预计超过20%，相比2019年峰值将跌去……75%，六年连跌，历史最长纪录。在去年的时候，开发商还在坚持认为，住宅市场新开工面积已经超跌。今年的事实说明，地板下面还有地窖。
前11月住宅开发投资跌到6万亿，继续下跌15%，今年全年预计在6.5万亿左右，预计全年跌幅超过14%，相比于2021年峰值11.1万亿，跌去40%多，将现四年连跌。
待售面积显示，尽管官方有意的缩减了供应，但是市场库存量依然在上升。前11月住宅待售量3.9亿平米，预计到年底将轻松越过4.2亿平米。创下历史峰值，也持续第五年录得上升态势。
个人按揭贷款虽有时滞，但要比居民贷款、中长期贷款更能够直接反映出房地产市场的变化，前11月这个数字1.2万亿，继续下挫高达15%，创下2015年以来最低值。和2021年峰值3.2万亿相比，预计今年全年将跌去接近60%。从未见过的景象。
前11月住宅销售额跌到6.6万亿、销售面积跌到6.6亿平米，也都是四连跌，并且预计今年全年跌幅也都会是双位数——全年预计能维持在7万亿、7亿平米以上，新房简单均价可能还有机会维持在1万/平米以上。与2021年峰值相比，这两个指标的跌幅将分别去到55%左右。
整体上，一句话，依然看不到有什么市场到底的线索。
11月单月，全线城市新房二手房价格都下滑，最能够展示市场真实状态的一二三线城市二手房价同比跌幅分别为5.8%、5.6%、5.8%。就是1年过去，你的资产又蒸发掉了6%。如果你的房子去年市值是800万，那么现在你又少了48万。
这就是国人不消费、持续不消费、无论政策如何刺激消费都起不来的的……简单原因。
让我继续深入说一句：在中国，房地产财富效应的丧失，对居民的影响要比股市来得更加猛烈。这个背后不是什么股市是虚拟经济的缘故，而是：国民资产沉淀在房地产上的比重比股市大……太多了，就这么简单。所以，2015年股市崩盘，对市场冲击只是几个月（我记得那时候金地岗厦的旧改项目天元开盘卖的不好，恰逢当时股市崩盘不久，但随后就慢慢好转）。并不是股市崩大家都无所谓，但是股市占国民总资产比重不高，冲击自然另当别论。弄懂这一点，从相反的角度看美股，答案就更好看出来：为什么美股崩盘，市场冲击是那么大。你60-80%的资产沉淀在哪里，那里崩了，你自然就没消费力了。
所以，简单的结论：房地产是国民消费的基础，至少目前毫无疑问的是。这不是一个所谓“既得利益者们”屁股决定脑袋的主观判断，而是不以任何人意志为转移的市场事实。如果这个损失掉，那么就要面对大家不消费的结果。无论出什么政策，喊什么口号，用处都不及想办法稳住房地产不进一步下滑效应来的大、来的直接。不能说你一边觉得房地产B盘是利国利民利产业转型的大好事，但同时又期待人们去多买东西公司给员工加工资，这个是无法同时实现的，并且过程是很痛苦的。一旦发生，没有五年八年不可逆，无论是个人还是官方，都要做好准备面对百业凋敝的长痛。这个过程，会有很多人倒掉。
扩散一点看，房地产的冲击持续在扩散影响所有的行业。
11月居民贷款首次转负，-2063亿元，为2007年有统计数据以来首次出现同期负值。
这个说明了什么？
说明了老百姓开始转为净偿债状态，不借只还。
这是一个标志性事件，典型的出清，资产负债表修复，一直修复，直到整个家庭资产呈现为净现金状态。如果你读了辜朝明的《大S退》，就会懂我的意思。一旦债务开始清偿，就会一直清偿下去，非要相当长一段时间（以年计）才会让你看到底在哪里。日本用了20年，企业最终把所有的债务还清，一个个负债表贼干净，净现金零债务，伴随着出清接近完成，股市、楼市重新启动了上涨模式，一路又涨了10年，并在2023-2025年先后创了新高。
我们现在看起来是刚刚开始。大家不借钱、少消费，铆足了劲去还债。这个过程不是结束的标志，是开始的标志。
注意，房地产本质上是一个金融行业，我之前说过多次，如果真的要房地产回归到（很多人渴望的）消费品“FZBC”，很简单的办法：就是取缔按揭贷款，每个人都用自己的钱去买房子。自房地产100年前有按揭贷款诞生那天起，它就妥妥的变成了金融行业，全世界都是如此，新加坡也一样。想象一下，在股市，你首付20%去炒股叫什么？叫融资融券，5倍杠杆，一旦下跌要被平仓的。但在房地产，你叫刚需。我没有反对按揭贷款的意思，我只是说，如果你要它是民生，就解释不了按揭贷款的属性，它自带杠杆（以前3倍，现在是6倍），金融属性是“天生”的，风险与收益都会被成倍数的放大。
所以，当大家不愿意借款的时候，房地产的投资属性确实是没有了，但同时，买家也没有了，全靠一次性的刚需，根本撑不起来这么大的市场、这么高的价格。逻辑就是这样简单。
年中以来，无论是房价、高端消费品价、旅游价格、还是餐饮价格，我都从来没见过下滑速度如此之快速，全社会“穷鬼经济”的特征越来越明显。
我经常观察的指标——茅台酒价，因为这是一个如房地产一样（但又不像房地产那般宏大）的商品，一边牵着消费，一边牵着投资。上周末我出差到上海顺便去茅台店专卖里看到，公斤茅台官价3799元掉到了3200块，而这个公斤茅台在i茅台平台上线是6.29，半年时间跌掉了600块。而我做茅台渠道销售的朋友告诉我，市场真实价格3000左右一样可以买到，那就是短短半年的时间跌幅超过2成。
既然大家不消费、不投资，那么，必然是出政策，让市场有信心入场，去消费、去投资。
所以，有了先前说的贴息的小作文。但是随着经济会议的落幕，这个想望看似落空了，没有贴息。
我对此的观点很乐观，我不担心，还是很大概率贴息，这是逻辑。想要让人买房子必须大幅度降息，只有让租金收益率大幅跑赢利息，人们才会入市。然而，基于金融稳定的考量，LPR没有条件大幅度下降。结论是，只能定向降，通过财政的手段去给到买房人/存量房主们贴息。
这个东西早晚要来到，而且早来比晚来好，但我们不知道什么时候来到，拭目以待。
紧随而来的问题是，贴息当然也解决不了房地产眼下的问题，贴息才是一个多大的政策力度？当前的市场想要真正逆转，必须要金猴奋起千钧棒。
我再次强调一个有趣的细节，这个细节我在去年谈到过。现在的市场面对已出或将出的政策时，是一种什么心态？是想抢闸加仓，还是想趁机跑路？
把这个问题想明白，就看懂了市场的走向。我从来没有见到过这样的景象，当面对一个政策时，以前大家是忙不迭的进场买，现在是慌张张的反弹卖。都是这样的心态和行为，你还指望房价反弹吗？有一点反弹，就是一堆卖盘。想要真正的反弹持续，一定是出现了洪荒之力——结构化改革是必须的，无论你愿不愿意，我们将在多年后看到这一点。
所以，我私下跟一些朋友或者粉丝讲，如果有人告诉你市场到底了，未来要涨价了，那大概率他是想卖货给你。房价中短期的压力非常的明确，应该说不存在什么悬念。不是说这个情况下不能入场——事实上，的确有大概三类产品我认为刚需与超长线配置者不妨开始考虑了，但是就大部分追求成长性的投资者而言，这个市场的性价比的确还没有展露出来，还需要更多的耐心。