超级豪宅的热销，要怎么看待长期与中期？

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我们来花时间研究一下深圳超级豪宅的“狂欢”，从框架上来系统梳理。

我应该是深圳最早讲超级豪宅会热销的评论人，核心原因之一是我最早关注到深圳自2023年以来土地政策出现的巨大转变《深圳供地思路逆转②：“宝地宝用”将如何影响房地产未来的中期格局？》。过去2年里，我分享了多期文章，谈到我对深圳超级豪宅的看法。有兴趣的童鞋可以回翻如前文章：《谁在定义深圳下一个十年的超级豪宅？》、《11月深圳楼市的两个重要变化：落霞与孤鹜齐飞》、《2025，深圳从土地市场展开城市“修正”》。

这次结合着最近的超级豪宅新推盘，我们再系统梳理一遍。

这几天，深圳又有两大超级豪宅推新。深圳湾信悦湾302平米，78套卖掉了73套；宝中华润观潮，198平米和257平米，40套卖完。总价如前，都是数千万/套，乃至上亿的级别。

考虑到已经拿证的深圳湾沄玺，可以说5月，是继去年底的又一次超级豪宅推盘高峰，尽管都是续作，但也足够吸睛。

这个热销的结果，并不令我意外，我在之前的一些文章与视频中已经陆续给出了判断：1）超级豪宅的热销还会继续至少2-3年，当前的市场能见度很高；2）表现在GJ统计局数据上，沪深的新房价格会慢慢显示出“上涨”（这一点已经在逐步证实了）；3）这代表了市场的结构性分化，是影响市场中期走向的重大事件；4）卖个关子，愿意支持我继续独立创作的童鞋，请读到最后。

现在我的看法都不改变。

我们先往前回溯一下简单的历史，我在去年撰文写过，深圳这一轮的豪宅行情狂欢，要以深圳湾澐玺为开始，我当时说沄玺重新接续了深圳湾壹号在10年（2017年）前确立的超级豪宅传统，并重新开始定义下一个十年的深圳超级豪宅形象。2025年11月30日，深圳湾澐玺首开，单日卖到 130 亿，随后的4个月卖到239亿，登顶全国豪宅销冠。从那之后，我们看到，信悦湾、后海玺、观潮、海晏府等等，全都一个个出来，并且都是一炮而红，持续热销。

他们共同烘托起了深圳的超级豪宅阵列，并且把深圳的豪宅群落再一次和上海对标，这是很令我们这些行业人士兴奋的地方。

如果我们放到全国范围看，我们会更加清晰：这个超级豪宅的结构分化行情，是从上海开始的，比深圳大概还要早上个大半年到1年。我印象中，从2023年第四季度上海就开始了，我当时还去了趟上海，看中海的XX玖里项目（名字我记不得了），不过当时的观感很一般，感觉还不如旁边的老盘翠湖。但就是火了。那之后，上海的新房价格就显得很“坚挺”，因为不断有这样的超豪入市，如果你们查一下GJ统计局过去2年里关于上海的新房价格走势记录，会发现这一点，非常清晰：超级豪宅的超高价格，托底乃至拉动了整个城市的新房价格不再继续下探。

这一点，从2026年的2月起，开始在深圳展现出力量。2-4月3个月时间，深圳新房价格环比分别是-0.3%、+0.2%、+0.1%，同比还都是超过5%的下跌，但随着超豪数量的增加，我认为在下半年会看到同比口径的变化。当然，我必须要指出，这是“统计学意义上的”。