简单聊一下最近半年的北京楼市

北京楼市在经历了23、24、25年连续3年下跌之后，去年底全市的二手房均价相比23年3月的最高峰下跌约40%，跌回到了2016年三四月份的水平。

27年后，进入到比较难得的平稳期，据我观察，最近半年各个区域有涨有跌，但涨跌幅度都不大，所以整体的均价比较稳定。有所回升的基本都是去年下降过快过猛的区域，而最近半年依然走跌的大部分是之前没有跌到位的区域，算是某种程度上的补跌。

今年小阳春过后，市场的成交量并没有像去年那样断崖下降，呈现的是一种逐步下降的走势，所以今年五六月的成交量同比去年和前年都是比较不错的，这也是价格能够稳住的基础和关键。

不过稳步下降也不代表万事大吉，我们可以看到，从6月中旬开始链家的实时周成交量就跌破2000，然后一路下滑，上周的成交量已经下探至1666套，上周这个成交量已经跟去年市场最差时期的成交量差不多了，所以要提高警惕。

所以，不出意外的话，7月份的网签量会出现比较明显的环比下滑，8月份会更差。

我这里我要说出一个重要的预判，那就是从8月份开始，市场将会再一次面临严峻考验。

在我看来，小阳春到6月初，市场的成交量都还不错，一直可以维持在2000套以上，消化了大量靠谱的买家和卖家。6月中开始市场交易量下滑，开始进入到观望和博弈期，不着急卖的不降价，买家也不想加价，这种相持的局面一定会造成成交量不断下滑，最终哪一方获胜，8月份市场就会给出答案。

我个人的判断，大概率买家会胜。

如果买家获胜，卖家接受以价换量，市场会重新进入到下行轨道，这时候就是重要的政策窗口期。

北京还有一个重要的调控工具没用，那就是公积金政策，上海和深圳都用过了，效果颇好，北京肯定会用，市场不好的时候就会用。

我个人预测，公积金政策出台的时机有可能是8月底或者9月初，因为那时候市场交易量不佳，外加需要政策提振金九银十，所以出政策的概率是较大的。

公积金刺激政策就是2个方面，一方面是大幅降低首套公积金贷款的认定门槛，另外一方面是大幅提高公积金贷款额度，比如北京也提高到240万，这样三四百万的老破小就有了充分的信贷支撑，进而刺激置换和改善，形成全链条的交易活跃。

公积金刺激之后，市场会重新进入到活跃期，局部房价会上涨。所以这么看，整个2026年的房价表现会比较稳定，明显优于过去三年，广大二手房主终于可以喘口气了，不会再跌跌不休。

新房方面。上半年北京土地出让仅仅300多亿，比去年上半年下滑60%多，根本原因是核心地段的土地供应太少，所以下半年的主角一定是城市核心地段，确切的说就是朝阳和海淀的黄金地段。朝阳先一口气上了双井、九龙山、酒仙桥几块地，都在四环内，海淀则上了西冉地块，接下来朝阳还有甜水园，海淀还有朱房村二期等等。再加上上半年的万泉寺、太平桥豪宅地块，下半年豪宅扎堆供应，互相内卷，互相抢客户，有好戏看了。

下半年还有一个看点是“四代宅”这剂良药到底会不会一直有效？从去年初开始四代宅落地供应，目前看在有的区域四代宅犹如一条鲶鱼，表现抢眼，但ZF往往急于在热销的四代宅周边继续供地，那市场最终能不能扛得住持续供应？这个需要密切关注，比如热销的龙樾海序、玖和满树旁边马上就有新地供应。现在看，也不是所有的四代宅都是灵丹妙药，去年的四代宅今年不少都在降价跑量了，比如丰科园的隅西颂、新宫的建发观宸二期、亦庄的招商序等等，所以，对于买四代宅的人来说，是不是等等党又赢了？时间会给出答案。

好了，以上就是我对今年上半年北京楼市的盘点以及对今年下半年楼市的一些展望，不可能面面俱到，欢迎大家在评论区讨论。

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