梁博谈一谈：怎么判断哪里是核心地段？

买房到底要不要考虑保值和升值的问题？

有人说：我也不指望房子能涨价，只要自己喜欢、住得舒服就好。

有这种想法的人，买房是不是就可以完全不考虑核心地段的问题呢？

“广州24年烂尾楼--澳洲山庄”这个案例值得思考：

（视频来源：新浪微博@N视频）

当然，这个小区烂尾不能排除其中存在的政策、交易方面的因素，但是，试想一下，如果这块小区地处城市的核心地段，而不是远离市区的山林里，我相信问题不会持续24年之久还解决不了。

买房是大多数人的硬需求。在买房的过程中，有一个点我们应该关注：很多东西，想要保持价值稳定，或者希望升值，都需要持续的资本投入。也就是说，你虽然不指望房子升值或者保值，但你总归想要好的房子质量和服务， 如果你的房子无法留住资本或者吸引更好的资本，那么房子的价值和使用价值最终都是会走下坡路的。 所以， “何为未来城市的核心地段”这个问题，值得思考。

这篇文章就准备和大家分享 关于“未来城市核心地段”的思考，文章主要分为两个部分：

（ 1 ）买房买房，最本质最真实的需求到底是什么？

（ 2 ）何为未来城市的核心地段？

01 买房，最本质最真实的需求是什么？

先问大家一个问题：你认为房子是消费品还是投资品？

我相信大部分的人会回答：投资品。而且更多的人愿意相信房子是 保值的投资品 。基本没人能接受 “房子是一个越用越贬值的消费品”。

先来说说人们为什么会认为房子能保值 。在 1998 年以前，我们国家的房子是不能在市场上自由交易的，房子是国家分配的，只具备使用价值； 1998 年，金融危机影响深重，为了应对亚洲金融风暴，国家实施了房改，从那开始，我国房地产市场脱缰驰骋二十年，房子也逐渐有了保值、升值的金融属性。为什么房产市场化打开以后，大家越来越相信市场上最保值的就是房子？我认为主要原因是： 房子拥有足够雄厚的 “背景”。

中国的房地产有一个强大的 “ 共同体 ”支撑，即“政府 -- 银行 -- 人民”三方组成的利益共同体。

一来，房地产行业是 “纳税大户”。 不管是商用住宅、民用住宅还是工业建设、基建，都离不开房地产模式，地方政府依靠房企获得巨额卖地收入和税收。房地产行业为地方政府财政收入贡献了 20 年，可以说，城镇有多少小区和楼盘，就有多少土地被买卖，就有多少企业交出了税单。据统计，到 2020 年，我们国家的土地出让金收入占地方财政收入总额已经达到了 84% ，“土地财政”名存实存。不过， 2021 年，这一数据下降到了 41.47% ，这一波动值得思考。

二来，银行是 “输血大户”。 房地产是大实体经济，需要有充足的金融支持。对于普通居民而言，没有银行提供的高杠杆机会，是很难上车的；对于大部分房产企业而言，没有银行提供便宜的融资服务，也是没有办法承担昂贵的土地和房屋建造费用的。而对于银行来说，房贷是大额贷款，债务人按时还贷，银行就能收获稳定、高额的利息收益；债务人无法还款，银行也能收房。可以说，大多数情况下，银行的房贷业务是稳赚不赔的。而人民群众又十分相信银行，认为银行会保住房市，所以房子能长久保值。

再者，人民群众永远需要房子。 “住有所居”是每个人高质量生活的基础，有人问，只要有地方住就行了，住在三四线城市、县城农村不也可以吗？不一定可以。如果经济要发展，人类要进步，大概率是不可以的。如果所有人都跑到世外桃源苟着，谁来生产谁来创新谁来推动进步呢？现代社会种，不同层次、不同类型的人们各司其职，各自选择自己定居之处。

迈克尔 ·斯托珀尔在《城市发展的逻辑》一书中认为，“人们选择在哪里居住”和“区域经济发展”，二者本质上是“鸡和蛋”的问题，那么谁是鸡谁是蛋呢？他认为，人们选择住在哪里，这是“蛋”；经济发展好并且能提供高收入工作机会，这才是“鸡”。也就是说， 是经济发展和工作机会决定了人们的居住地点。 一线城市就是如此，年轻人选择定居一线城市，一定是因为“能”定居在一线城市，而不仅仅是因为“想”。

人民永远需要劳动，也永远需要相匹配的房子，理论上讲，这个房子可以是租的，也可以是买的，但是，对于大多数人而言，房子最好是买的。

在中国，出于主观意愿肯一辈子租房住人还是极少数，大多数人拼尽全力也要购买至少一套房子。一方面，户籍制度、教育和生活资源等因素影响，让追求美好生活的人们别无选择，只有买了房，才有安全感，这种观念根深蒂固；另一方面，大多数人认为土地是有限的，所以房子是稀缺的，和黄金、石油有相似之处，是只赚不亏的投资品。所以，中国很多家庭，钱要么放银行，要么买房子，只有这两个避险途径是门槛较低的、效果较好的。这从近十年来中国家庭债务走向可见一斑。

总体而言，所谓的房子 “背景”雄厚，简单来说就是：人民群众参加工作，创造了经济价值，所以需要留在这个能获得正收益的地方生活，那就需要买房。有买就有卖，于是房地产产业链被激活，银行的金融服务也应声而来，这样一来经济就活了。经济活了，地方政府财政收入就能增加，就有条件创造更好的公共服务，最后不断吸引人才，创造新的价值，这才构成了城市经济的“增长飞轮”。这个“增长飞轮”需要房地产业推动，反之也会保护房地产业稳步向上。

所以，有稳定需求，有充足生产，有优渥环境，房子自然就成为了最好、最稳的避险保值品。

再来说说为什么房子会成为投资品。 对于刚需的人来说，买了第一套房子就一辈子不换吗？显然不会。很多研究都提过，现代城市的人们大约每 5-10 年就会换房，而且通常会置换更高价格的房子。所以一般会要求第一套房子升值，即使不能发家致富，也至少要跑赢通货膨胀，卖出的钱最好能为二套改善性住房支付更多的首付。

首先，房子成为投资品，是因为大部分的房子，尤其是优质的房产具有良好的稳健性，风险抵抗力相对更强。 比如，过去 20 年的房市，任何一个时间点上车，都能吃到一定的涨幅，房价涨得多且快，跌得少且慢，对比股市，稳健性优势尽显：

而且，不光是中国的房市，全球房市都相对稳健，总体向上，足以抵抗周期带来的短暂下行，这就给投资者带来了信心。

其次，在投资回报率上，房子的年化收益率更好看。 房子的年化收益主要有两个收获方法： 一是出租拿租金，二是卖房赚差价。

租金收益大家肯定不陌生，靠收租年入百万的广东 “包租公、包租婆”形象深入人心。但是，买房收租金赚钱，看似轻轻松松稳赚不赔，实际上还是逃不过“投入产出比”的考核，试想一下， 500 万买房收 5000 的租金，收益率如果还比不上存银行，那就有点说不过去了。

事实也是如此，目前，在中国已经很难靠 “买房收租”的模式获得满意的收入了（本土拆迁户除外）。

一般来说，租金回报率 = （总租金收入 - 总管理费用） / 房产买入价格× 100%

假设你买了一套 300 万的房子，每年的管理费（物业费）为 3000 元，可按照 3000 元出租，此时的租金回报率为：

租金回报率 = （ 3000 × 12-3000 ） /3000000 × 100%=1.1%

如果你想保证 5% 的收益率，那么租金就要涨到 12750 元。假设是一线城市， 300 万的房子不是老破小就是绝对的郊区，上万的租金，房子能租出去的概率极低。

wind 数据显示， 2021 年，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳的租售比分别为 1.62% 、 1.48% 、 1.48% 、 2.37% 、 1.48% 、 1.79% ，远低于正常的投资收益率水平 5% 。 300 万随便放个稳健理财，收益率也不止 2% 了。所以说，买了房子如果只是想收租赚钱，肯定是亏的。

图 1 一线城市租售比趋势

对比别的国家，中国一线城市的租金回报率（租售比）还是太低了，远低于国际其他核心城市。

虽然靠收租不能拿到心仪的收益率，但是出售房产可以。近 10 年，中国的房地产投资回报率都相当可观，基本处于多涨少跌的状态，其中 2014 年、 2017 年前后有短时间下跌，以及近一年的持续下行。也就是说， 10 年前购买房产的人，现在出手，投资收益率基本在 100% 以上。

图 2 中国房价按月增长率

大部分投资房地产的人，都是希望先买房，再出租，合适价位再出手，最大程度地保收益率，收租和出售搭配使用，双管齐下。但这也是有条件的，如果不能保证房价会在 10 年内涨到满意的收益率水平，出租的收益率又这么难看，人们必然会选择收益率更高的理财方式。

基于上述观点，人们为什么买房？可以用一句话回答： 买房最本质、最真实的需求，是减缓人们对未来不确定性的恐惧。

那么，买房就一定能减少对未来的不确定性吗？不一定。

“房住不炒”不是空话，加上疫情和全球经济危机，近两年我国的房市状态大家是有目共睹的。今年 1-4 月，全国房地产开发投资同比下降 2.7% ；商品房销售额和销售面积都已经开始下降。房价走势不乐观，对房产投资者来说，尤其是前几年高位进场的人来说，是个坏消息。

不过，总体房价不理想，并不意味着所有地区的房价都在下跌，而且，未来大概率也不会出现房子普跌、大跌的情况。房子是具有金融属性的，类似石油、黄金，大幅下降会引发系统性风险，比如影响关联产业（建筑建材、耐用消费品等）的发展，加剧经济危机。

所以，比起普遍下跌， 目前我国的房市更像是进入了一个比过去二十年的 “普涨”更为复杂一些的发展阶段 ，比如 “你跌我涨”、“你快我慢”：

核心城市涨，落后城市跌；

核心区域涨，郊区边缘跌；

小套户型涨，大套豪宅跌；

等等 ……

从前，房地产投资只要有钱就能买，就能稳赚；但 现在这个时期，还想要利用房子避险或者获得较好的收益，并非不能，而是更难。

所以，能识别出未来城市的核心地段，这项能力会越来越重要。

02 何为未来城市的核心地段？

前几天我在某个老板群内做了一项随意又简单的调查：

假如你现在要买房子，以下条件你只能选两项，你会怎么选？

A. 风景优美

B. 配套好

C. 离学区近

D. 靠近市中心

E. 邻居素质高

F. 物业好

结果是这样的： A8 人， B12 人， C5 人， D0 人， E7 人， F16 人

没有一个人选择 “靠近市中心”，大家并不认为市中心是买房的核心地段，换句话说，市中心买房，投入产出比并不诱人。

市中心真的不属于城市的核心地段吗？并不是这样的。市中心的房子痛失 “核心地段”的头衔，并不是因为它们身处市中心，而是因为它们失去了“想象空间”，这和各种概念股有异曲同工之妙。

试想，市中心的 “老破小”，房价太贵普通人上不了车，条件太差富人不一定看得上，就连开发商都无奈抱怨“拆不动、赔不起、玩不转”，这样的房子，大家都可以打包票它会升值，但大多数人不会上车，因为它的区位、资源都已经板上钉钉了，想象空间已经很小了。

图 3 深圳南山区中心：桂庙新村（来源：安居客）

举一个典型的例子：东晓花园。

1988 年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的完全意义上的商品房小区在深圳开售 --- 东晓花园。东晓花园在深圳罗湖区的布心路，是当时深圳核心区的核心地段，又是房改后第一个楼盘，上市不到 1 小时就售罄，单价为 1600 元 / 平米。

今天，东晓花园在链家的报价已经达到了 49500 元 / 平米，但布心路不再是核心地段，罗湖区也不再是深圳的核心区。东晓花园 4.95 万的房价，既低于罗湖区 6 万元的均价，也远低于整个深圳市 7.2 万的均价。

不可否认，早期购买东晓花园房子的人，成功拿下了 3000% 的涨幅，绝顶聪明。但今天如果再买这区位市中心的房子，就不一定是明智之举了，你还能指望谁来给这房子增值呢？空间已经足够地小了。

眼下，不管是国内还是放眼全球，无一不在相互博弈的混沌之中，等到疫情影响逐渐弱化，等到经济危机大周期过去，国际格局和各类产业会变成什么样，谁也说不准。普涨的捡钱时期已经过去了，对于我们普通人来说，房子是最后的退路，要找到未来城市发展的核心地段，就要剥开那些美而虚的论调，真实地看看，未来的城市，最有价值的产业会集中在哪里？最优质的资源会汇聚在哪里？最有素质的人们想居住在哪里？会是风景优美但是什么都没有的山区吗？会是市中心的老破小吗？不会。

那么，怎么来找未来城市的核心地段呢？我认为，未来城市的核心地段会体现这几个特质：

（ 1 ）有充足的优质产业，或者具备吸引优质产业的条件；

（ 2 ）有能力的年轻人多；

（ 3 ）有吸引新模式家庭的“点”。

让我们从一线城市说起。

中国有四个一线城市：上海，北京，深圳，广州。这些城市有技术、有财力、有人才、有基建、有现代社会最需要的产业，一定程度上代表了未来城市的发展轨迹，这些城市某些区域和地段隐藏着更清晰、更宽广的增值空间。

（图片来源：第 1 财经）

这些一线城市房价有没有大涨大跌过呢？真正能抗住政策、市场冲击的又是哪些地段、哪些类型的房子呢？

大家都知道，近两年各种因素导致各地房价开始波动，有些地方跌的让人心慌，而有的地方房价却不降反涨，这一段时期，买房的人里面，不管是刚需的还是避险的，都很 “激动”。

比如上海：

我们从地方政府官网获取了上海各区房价的部分数据，发现近两年， 8 个区中，仍然上涨的只剩下 4 个区（黄埔、静安、浦东、宝山）；加速增长的只有 3 个（浦东、宝山、黄埔）；其中， 涨幅最大的是浦东区。

浦东是上海产业中心， 2021 年上海百强企业中，包括千亿级、百亿级企业在内，浦东占比超过 30% 。从产业结构看，浦东集中的几乎是最有技术、最有钱、最能代表人类发展方向的产业，比如先进制造业（新能源汽车、芯片等）、金融业、信息服务业。可见，产业资源是影响房价的重要因素，优质的、先进的产业会吸引大量的高端人才，高端人才和高端人才扎堆是常事，周边配套的消费水平上升也属常事，区域政府的财政税收增加了，公共服务也会更新进步，最后房价自然推高。

相反，如果一个区的主要产业是普通服务业（餐饮、娱乐、购物等），或者是中低端制造业（比如电子装配、纺织工厂等），那么吸引的人才层次、结构也会有所变化，这些区域吸引的人可能会更多，但是消费能力一定不会太高，这是不利于区域 “增长飞轮”的形成的。

区	上海百强企业（2021）	排名	行业
浦东	中国宝武钢铁集团有限公司	2	制造业
	交通银行股份有限公司	3	制造业
	中国太平洋保险（集团）股份有限公司	5	金融
	中国远洋海运集团有限公司	8	制造业
	中国建筑第八工程局有限公司	9	制造业
	上海建工集团股份有限公司	10	制造业
	益海嘉里金龙鱼粮油食品股份有限公司	11	制造业
	太平人寿保险有限公司	13	金融
	东浩兰生（集团）有限公司	14	服务业
	上海均和集团有限公司	19	金融
	上海银行股份有限公司	22	金融
	国网上海市电力有限公司	24	制造业
	上海永达控股（集团）有限公司	25	服务业
	上海闽路润贸易有限公司	36	服务业
	环旭电子股份有限公司	37	制造业
	上海新增鼎资产管理有限公司	40	金融
	上海农村商业银行股份有限公司	41	金融
	万丰锦源控股集团有限公司	51	制造业
	中国万向控股有限公司	53	制造业
	中芯国际集成电路制造有限公司	55	制造业
	上海鼎信投资（集团）有限公司	57	金融
	立邦投资有限公司	64	金融
	上海韦尔半导体股份有限公司	65	制造业
	沪东中华造船（集团）有限公司	70	制造业
	上海华虹（集团）有限公司	75	制造业
静安	上海汽车集团股份有限公司	1	制造业
	中铁上海工程局集团有限公司	42	制造业
	中铁二十四局集团有限公司	44	制造业
	国泰君安证券股份有限公司	46	金融
	源山投资控股有限公司	54	金融
黄埔	绿地控股集团股份有限公司	4	制造业
	上海浦东发展银行股份有限公司	7	金融
	上海医药集团股份有限公司	12	制造业
	上海电气（集团）总公司	15	制造业
	复星国际有限公司	17	制造业
	上海城建（集团）公司	29	制造业
	百联集团有限公司	31	服务业
	老凤祥股份有限公司	34	金融
	海通证券股份有限公司	43	金融
徐汇	光明食品（集团）有限公司	16	制造业
	中智上海经济技术合作有限公司	20	制造业
	上海均瑶（集团）有限公司	47	服务业
	上海仪电（集团）有限公司	67	制造业
	上海龙旗科技股份有限公司	74	制造业
长宁	美团公司	21	服务业
	东方国际（集团）有限公司	23	服务业
	中国东方航空集团有限公司	27	服务业
	拼多多公司	32	服务业
	携程计算机技术（上海）有限公司	68	服务业
闵行	上海万科企业有限公司	6	制造业
	申能（集团）有限公司	38	制造业
	宝龙地产控股有限公司	45	制造业
	中建信控股集团有限公司	69	制造业
宝山	上海钢联电子商务股份有限公司	33	服务业
	上海宝冶集团有限公司	35	制造业
	中国二十冶集团有限公司	49	制造业
	大华（集团）有限公司	60	制造业
普陀	上海中梁企业发展有限公司	30	制造业
	月星集团有限公司	50	服务业
	奥盛集团有限公司	56	制造业
	致达控股集团有限公司	72	服务业
嘉定	上海协通（集团）有限公司	63	制造业
	上海卓钢链电子商务有限公司	73	服务业
杨浦	上海烟草集团有限责任公司	18	制造业
青浦	旭辉控股（集团）有限公司	28	制造业

另外，产业兴旺和人力兴旺是相辅相成的，产业结构完善的浦东新区同样也是整个上海人口总量最多的区域。李嘉楠等（ 2017 ）就发现外来人口占比每高出 10 个百分点，城市住房价格就会高出 7.5% ，城镇化对外来人口的吸引必然会不断推高房价。对比 2010 年，浦东新区仍然是人口占比最多的区域。

可见，未来城市的核心地段需要高端产业的支持。

除了产业，产业发展的根本驱动是人，而且是有能力的年轻人。这样的年轻人喜欢住在哪里，哪里就更可能成为未来城市的核心地段。

“城市是工厂，不是游乐场” 。 ——《城市发展的逻辑》

迈克尔 ·斯托珀尔认为，不同技能的人迁徙到核心城市，最根本的原因是企业和工作。

“ 即使伦敦、纽约以及巴黎拥有为世界富人提供消费游乐场的中心城市社区，它们首先还是全球经济的主要生产中心。 大多数人来到这些城市还是为了工作。 包括最富有和最贫穷的城市在内的世界城市系统，不是游乐场或舒适的公园，而 是一套巨大的相互联系的工厂系统。 ” ——《城市发展的逻辑》

一线城市有一线城市的互联工厂系统，比如苏州有轻工业和高科技产业中心，上海有芯片研发制造中心，需要大量的高精尖工程师、高水平的制造工人。

同样的，二、三、四线城市也有其相适配的互联工厂系统，比如石家庄有传统制造业系统，佛山有电器制造系统，合肥有汽车制造系统，泉州有纺织产业系统，三亚有旅游业产业系统，也需要不同类型、不同层次的工程师和工人。

不同的工业互联系统，经济发展的逻辑也不同。如果一个城市在历史发展过程中职能发生了改变，比如某一座城市，以前是传统工业制造系统，现在传统工业外移了，内部变成了高科技研发系统，那么它的城市规划会改变，需要的人才类型也会改变，房地产的核心地段自然也会发生变化。比如说，上海长宁区近两年房价不太乐观，这和它的产业结构大概也有一定联系。

产业先进，人就会更有能力。有研究显示，我们国家的年轻劳动力仍然是一边倒地向一、二线城市集中。通俗来说，有能力的、能赚大钱的年轻人在哪里，哪里就可能成为核心地段。

除了优质产业，未来城市的核心地段一定会有吸引新模式家庭的资本。

按照购房意愿强烈程度（从高到低）排名，大概是这样的：

富人 > 有钱已婚 > 普通已婚 > 有钱未婚 > 普通未婚

其中，已婚的已经组建家庭的占据 50% 甚至更高。所以，挑选地段和房子，除了在挑选工作，本质上也是在挑选家庭生活的生态圈。而核心地段必定要吸引那些有共同特质的家庭。

那么为什么是年轻家庭呢？我认为，家庭经济主力的年龄在 25-45 岁以内， <25 的算青年， >59 的算老年， >50 岁基本很难获得杠杆机会了。所以，真正有充足购房需求的家庭应该是家庭经济主力在 25-45 岁之间的家庭，意味着购房偏好会如往常一样随着年代的更替而产生变化。

比如说，城市的核心地段小区的户型要逐步精致化。众所周知，我国正面临严重的人口老龄化问题， 2020 年，我国人口自然增长率只有 1.45% 。人们生育欲望下降了，年轻人越来越少了。

人变少了，愿意踏入婚姻组建家庭的就更少了，与此同时，离婚率也增加了。有研究认为，经济越发达的地区，结婚率下滑越明显； 2020 年，上海结婚率全国倒数第一，只有 3.7% 。

这就意味着已婚未育的家庭增加、有钱未婚者增加，如此，新时代的年轻家庭人口规模缩小会成为未来一段时间内的趋势，一套房子只有 1-2 个人住，房子的功能性和价值就会慢慢发生改变。同时，上文也提到，经济越发达的地区，房价的稳健性又越强。那么，成就未来城市核心地段的，可能就不是那些大三房、大四房、多房紧凑式户型的小区了，而是有足够灵活性的能满足新时代年轻家庭或者个人的小区。

来看看上海徐汇区某涨幅较高的小区户型中，二室的户型有 13 种，三室 2 种，四室 1 种。相对应的家庭模式可能是：并不打算要小孩的 2 人组家庭；只要一个小孩的家庭；单身的个人。

吸引新时代的年轻家庭，远远不止户型这一个方面。关于新家庭模式，还有诸如 “数字化”、“宠物”、“万能物业”、“文化社区”等新关键词，这些新概念的内涵会影响新家庭模式的功能和发展方向，进而影响这些家庭对居住环境的选择。

最后总结一下，我认为 识别未来城市的核心地段，需要思考三点：

第一，先进的产业中心：思考哪一些行业能产生巨大的经济价值，能吸引高端人才和大规模资本；

第二，有能力的年轻人聚集区：思考最有能力的年轻人可能会更喜欢住在哪里；

第三，符合新家庭模式的内隐需求：思考未来新的家庭模式真正需要的关于房子的功能和价值。

本文主要参考了以下资料：

[1] 迈克尔·斯托珀尔：《城市发展的逻辑》

[2] 北大汇丰智库宏观组：宏观专题报告 | 中国房地产税征收所面临的主要矛盾探讨

[3] 上海易居房地产研究院：全国居民购房杠杆率研究

[4]CEIC ：中国经济指标

[5] 《中国房地产发展报告》（ 2021 ）

[6] 地方人民政府网站“统计年鉴”（ 2001-2021 ）

[7] 盛松成，宋红卫《房地产与中国经济》

[8] 任泽平：中国婚姻报告 2021 ：结婚少了、离婚多了、结婚晚了的现象是否正在得到改变？

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