梁博谈一谈：买房好还是租房好？
梁斌penny约 13 分钟按照往年， 9 月、 10 月正是房产的销售黄金期，但是，从去年 3 月开始到现在，房子销售已经连降 15 个月了。 现在的总体情况是： 不 管是刚需还是投资，大家在买房这件事情上越来越谨慎。
为什么谨慎？主要还是怕亏钱。
一方面，对刚需来说，现在经济下行，大家赚点钱不容易，一把放在房子这项大支出上，一旦房价、利率再降，用高价给惨淡的市场买单，消费者心理也承受不住 ——刚需房不敢上车 ；
另一方面，对投资来说，“房住不炒”、“租购并举”、“推进保障性住房建设”这些政策信号加强，大家对“房价上涨”的信心明显不足了，想在房子上实现“钱生钱”的愿望，短期似乎达不到了，什么时候再能达到也说不准 ——投资房盈利预期不佳 。
在这种情况下， 有人对“房子是否还值得买”这个问题产生了质疑，甚至认为 租房要比买房划算。
比如，租房减少了即时支出，腾出了更多的资金机会。这些机会不管是用来消费情绪，还是用来理财投资，都比投在房子上有希望、有乐趣。
在房住不炒的大环境下，租房好还是买房好？这篇文章来理理租房、买房的好处和坏处。
01 租房有哪些好处？——划算、自由
租房的第一个好处：划算
租房比买房划算，这个观点可以从两种角度看，
一种是从付出角度看的——租房比买房付出更少的钱：
假如有 150 万现金，买房子和租房子有什么区别。
首先是租房子，租 30 年的房子需要花多少钱？
假设 2022 年，月租金 5000 ，每年涨租 5% ，那么算下来， 租 30 年大概要花掉 398.6 万；
其次是买房子， 150 万付首付，组合贷款 30 年，需要花多少钱？
假设 2022 年，买一套价值 500 万的房子， 30% 首付 + 组合贷， LPR 为 4.3% ，公积金利率 3.25% ， 30 年总共需要还 580.6 万本息，加上 150 万， 买房子前后总共需要花 730 万。
租房只花 398 万，买房要花 730 万，当然租房更划算。
另一种是从理财角度看的——租房的机会成本比买房小，也许能给自己带来更多的收入。
那么如果 150 万当成是理财资本呢， 150 万放房子上的收益大，还是放在别的理财途径上收益大？
还是以上文的例子为基础， 150 万买房子， 30 年最终需要 730 万的本息。在这 30 年里面，房价肯定会变动，房价要怎么变，买房的人才能获得高收益呢？
大家都知道过去 20 年是房价飞天的岁月， 1999 年 -2022 年，房价的平均增长率大概在 7.8% 左右。同时，现在房市下行，短期内可能不会再持续高增长，所以我们就以 7.8% 为最高的增长率来试着算一算。
买房、租房的人，不同利率水平下 30 年后的收益如下：
表 1 买房
|
初始投入 |
平均增长率 |
房产价值（万） |
总投入（万） |
总收益 |
|
150 |
7.80% |
4414 |
730 |
3684 |
|
150 |
5% |
2058 |
730 |
1328 |
|
150 |
2% |
887 |
730 |
157 |
|
150 |
1.50% |
769 |
730 |
39 |
|
150 |
1.30% |
727 |
730 |
-3 |
|
150 |
1% |
667 |
730 |
-63 |
表 2 不买房
|
初始投入（万） |
理财利率 |
30年后收益（万） |
总投入（万） |
总收益 |
|
150 |
7.80% |
1427 |
150 |
1277 |
|
150 |
5% |
648 |
150 |
498 |
|
150 |
2% |
271 |
150 |
121 |
|
150 |
1.50% |
234 |
150 |
84 |
|
150 |
1.30% |
220 |
150 |
70 |
|
150 |
1% |
202 |
150 |
52 |
可见，只有当房价的平均增长率在 1.3% 以上，买房的人才有可能从房产中获得收益，否则就还是亏的。
如果未来 30 年还想要靠房子获得超额收益，首先要想一想下面几个问题：
你买的房子能不能平均每年涨价 1.3% 、 1.5% 、 5% ？
用 30 年的机会来换这 1.3% 、 1.5% 、 5% 的增长值不值？
在房住不炒以及其他更激烈的房产政策刺激下，房子还能不能抗通胀？
总的来说，不管从付出总额的角度，还是理财角度，以现在的形势来看，租房看起来更划算。
租房的第二个好处：轻松、自由
《新市民租赁需求洞察报告系列之租金负担调查》披露，中国城市租客的平均租金收入比 19.9% 。比如月薪 3 万，租房会花 6000 元左右；月薪 1 万，租房花 2000 元左右。
由于租房的人不用背高额房贷，每月住房只需要支出 20% 的收入，意味着剩下 80% 可以用作他用。
如果买房，每个月可以有 1 万元自由；
如果租房，每个月可以有 2 万元自由。
1 万和 2 万有什么区别？
从消费上看，同样是旅游 7 天， 1 万可能只能让一家人住 7 天全季， 2 万则可以选择洲际。
从理财上看，同样购买 5% 的理财产品， 1 万， 1 年能挣 500 ； 2 万， 1 年可以挣 1000 ，收益翻番。
可见，租房可以获得的更大的消费自由、资本运作自由。
02 租房有哪些坏处？——不稳定、不被接受、配套跟不上
租房的第一个坏处：不稳定，体验不好
租房，意味着“租多久、以多高价格租、是否能装修和设计房屋”这些事情，有一部分的主导权在房东手上。
租房不稳定，最常见的有这几种情况：
第一种：房东临时说卖房，要求租客立即搬走。
第二种：中介机构跑路，房东清退租客。
第三种：房东异常涨租，用高额租金吓退租客。
第四种：房屋质量问题，房东不愿维修，租客被迫违约退租。
虽然我国最新版《民法典》在一些条例上保护了租客的权益，比如“买卖不破租赁”原则、承租人优先以同等条件购买房屋等等，但是在实际执行上就不是这么回事了。更多的情况是“只要房东不想租了，租客就不得不走”。
所以，租客在房屋租赁关系中更被动，租房的不稳定因素较多。
另外，租房很难大幅提高自己的生活质量。
一般来说，租房的装修、家具都是配套的，在中国，因为租期普遍较短，租客不会主动给房子重新装修、添置优质家具，这也会对租客的生活质量、体感造成不好的影响。
租房的第二个坏处：不被传统观念接受
传统观念就是：房子是保障，是面子。
没有房子，成家难；
没有房子，没面子。
没有房子，没有安全感。
尤其是在过去几十年间，房价飞涨，让绝大多数的人认为买房子是一项稳赚不赔的买卖，只有好处没有坏处。所以，很多在一线城市打拼的年轻人掏空六个钱包也要背负巨额房贷。
贝壳研究院对 2021 年单身青年安家置业意愿做了一项调查，调查显示，不管是单身、恋爱还是已婚的青年，都有强烈的购房意愿：
其中，无房单身女青年的购房意愿（ 81% ）比男青年（ 76% ）更强：
而且，从婚姻需要来看，能接受租房结婚的总体还是较少：
可见，现在的年轻人购房意愿很高，而且大多数不愿意接受租房结婚，归根究底就是传统观念不允许长期租房过日子，在婚恋关系中尤其如此。
租房的第三个坏处：配套保障跟不上
虽然“租售同权”从 2017 年提出至今已经 5 年了，在法律上，我国租房居民在基本公共服务方面与卖方居民享有同等待遇。但是专家也说了：这是一个渐进的过程。至少到目前为止，租房居民和购房居民，在很多方面还是没能实现平等。
最明显的，也最受大家关注的就是“教育资源配套”问题。
从一二线城市的小学招生录取公告中不难发现，城市各区招生基本遵循以下顺序招录：
第一：有户有房、常住地一致；
第二：有户无房；
第三：有房无户；
第四：无房五户
在一些热门的学区，光是第一点“户、房、常住地一致”，就已经足够多人了，层层筛选，最后优质的教育资源很少能轮得上无房的租户。
所以，中国大部分年轻人都不愿意租房，成家后更急着买房，很大原因也是在于现实生活中“租售并不同权”。
03 买房有什么好处？——高收益、稳定
第一个好处：高收益
不管刚需买房还是投资买房，房子都是存钱、保值的一个好渠道，至少在过去四十年是这样的。
前文提过，中国房价从 1999 年 -2022 年，平均增长率是 7.8% ，最近十年，中国房价大多数时候是增长的，且增长率都不低， 最高能超过 20% 。对比很多股票、债券、初创企业，房子算是高收益投资品了。
中国：
买房不仅高收益，而且风险也低。只有在极为特殊的经济萧条时期，房价才会有短期的下跌，比如 2009 年、 2014 年、 2017 年、 2022 年的部分时期。不过值得注意，目前来看， 2022 年的房价下跌，是十年新低，这对刚需和投资需求的人来说，都是一次考验。
对比其他国家来看，貌似只有中国的房子具备这样的“高收益、低风险”特征。
澳大利亚：
巴西：
美国：
加拿大：
日本：
韩国：
对比来看，像中国这样房价能在较长时期维持高增长的国家非常少，大部分国家要么长期低增长，要么高增长伴随高下降。
所以，综合来看，在中国，房子是一项高收益、相对稳健的投资。
买房的第二个好处：方便融资，房子能充当资金稳定器
房子是一项固定资产，天然具有可融资的特征。一般来说，借款人凭借名下合法房产可以向金融机构申请抵押贷款，获得融资。
有房子做抵押去贷款，和纯信用贷款相比，有哪些好处？——额度更高、利率更低、期限更长、还款方式更灵活。对于有能力发展、有资金需求的借款人而言，买房，就能获得更便宜的资金融资机会。
一般来说，二次抵押贷款额度 = 房屋评估值×抵押率—一次抵押剩余贷款本金
如果是全款买的房子，抵押率最高可以到 70% 。也就是说 1000 万的房子，最多可以融到 700 万资金。所以，企业老板尤其热衷于用财富全款买房，一旦有资金需求，就能快速通过抵押变现。
而且，银行方面，有抵押物，意味着坏账风险更小，它们也更乐意把钱借给有房子的客户，当客户还不上款的时候，银行也能拿到全额房产，可见这基本是稳赚不赔的生意，只要你有房产，不愁银行不放款。
所以，不管从内在资金要求、外部融资环境来看，买房的确非常方便融资。
买房的第三个好处：有安全感，符合普适价值观，附加值大
买房，首先意味着稳定、有安全感，符合普适价值观。
有了房子，意味着有了固定住处，除非发生了地震、火灾、城建占用等小概率事件，否则没有人能破坏这个固定住处。对于大部分中国的普通老百姓来说，买房是安全感的最大来源。
贝壳研究院 2021 年做了项调查，人们的买房动机是什么？排名第一的动机是“有归属感、安全感”：
为什么房子能让人产生归属感、安全感？主要有三点原因：
①房子是不动产，别人偷不走，而且产权大多都有 70 年，保障又强又久；
②自己买了房子，可以自己选择装修风格，这对 80 后、 90 后、 00 后来说可以满足个性化需求；
③买了房子，能保障一家人享受优质公共服务和配套设施的优先权。
总的来说，买房给人带来稳定、安全的生活，符合普适价值观，能给人们带来心理上的极大抚慰。
另外，买房还能带来更高的附加值，比如教育资源。
房子，通常和房子周围的公共服务、基础配套设施相挂钩，一个人买了房，其实也顺带买了房子所在区域的所有便利。比如买了房就能落户，小孩上学方便；买了学区房，小孩能上更好的学校。
可以这么说，在城市里面，抢占优质发展资源最快的途径就是——买房落户。
在中国大多数城市，买房就可以落户，所以很多在外地打拼的年轻人，为了小孩上学、上好学校，不得不掏空六个钱包买房。不过，并不是所有地区买了房就能落户的，比如北京、上海。
总的来说，买房带来的配套资源附加值大，给人带来更高的安全感、归属感。
04 买房有什么坏处？——成本高、收益慢、流通慢、约束性强
买房的第一个坏处：成本高
房子是不动产，买房，不仅购买房产的成本高，保护产权的成本也很高。
①购买成本高
上文提过，在现在的低利率环境下，购买一套 500 万的房子， 30 年总共需要付出 730 万的成本， 730 万需要一个家庭持续 30 年的努力。
②保护产权成本高
保护产权的成本既包括财务成本，也包括心理成本。
比如，财务成本
买房，首先需要付出 2% 的 契税 ， 500 万的房子需要付 10 万契税；买房以后，部分人还需要给房子 装修 ，帮助房子增值；而且在使用房子的过程中还需要付出 物业费、维修费 等各类费用。
再者，买房未来可能还需要付 房产税 ，目前试行的年税率是 12% ，按照房产租金收入计征。据统计，美国房产税占到美国税收收入的 70% ，是美国最重要的税种。
再比如，心理成本
买房后，拥有这个房屋产权的人需要进行产权管理，就可能会因此产生焦虑。焦虑什么呢？
一旦房产的相关发展低于预期，产权所有者就会焦虑，买房也有可能会持续消耗人的精力、情绪。
买房的第二个坏处：收益慢，有风险
买房如果是为了获得收益，就必须按照经济学思维，思考最重要的两个概念，一个是稀缺性，一个是机会成本。我们想要获得收益，就必须选择最稀缺的、机会成本最小的事来做。
首先，房子在我国已经不具备稀缺性了，遍地都是房子。
其次，买房机会成本很大，很多人用前半生的时间换来第一桶金买房，然后为了获得房子的最终产权再付出后半生的时间。
再者，未来房价不大可能像前面几十年一样保留 7.8% 的年均增长率，收益速度可能会比其他理财渠道更慢，收益率可能也会更低。
最后，房地产业在我国的发展前景还埋伏了政策上的不确定性，一旦房子像共享单车一样，遍地可见，获取成本极低，那么原来花巨额资金付首付、背房贷的人，可能就会面临巨大的亏损。
所以，眼下买房是一件收益慢且有风险的事。
买房的第三个坏处：流通性差，约束性强
首先，房子流通性差。
房子和其他商品、资产不同，房子的流通性比较差，即使是地段好的房子，想要变现，还是要走找中介、挂牌公开房源、买家看房、谈价、过户等各种流程，
比如：
即使买家事全款支付，也需要等到买房拿到新的房屋产权证后才会拿到全款。房屋过户一般在 7-45 个工作日内可以完成。
可见，房子是一个买、卖都不容易的商品，流通性很差，在房价下跌的时候，就算卖方想“下车”变现，也仍然需要等，等的时间大概率也是不确定的。把这么一大笔钱压在房产上，性价比不一定高。
另外，房子还具有很强的约束性。
对于大部分普通人来说，买一套房子不容易，再加上房子不好流通，所以基本上“买房”就等于“定居”。房子在哪，就在哪里工作、生活，而且会持续较长一段时间。
这就把一个家庭的劳动力、消费主体都约束住了。
比如， A 买了上海松江区的房子，他就不大可能会选择宝山区的企业工作，更不会选择其他城市的企业。 A 以及 A 的家人，也不大可能常常去 10 公里以外的超市消费。
除了约束人的行为，也约束了人的资产——钱都压在房子上了，就没有其他种生活的可能了，十年如一日的生活也大都源于此。
综合以上，我们把买房、租房的好坏集合到一个表格中，供大家参考：
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买房 |
租房 |
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好处 |
1 、高收益： 中国房市在过去二十年稳定且高增长，平均增长率达 7.8% ； |
1 、划算： 付出更少的钱，获得更大的机会成本 |
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2 、方便融资： 抵押融资额度高、利率低、还款灵活，银行放贷宽松，房子可充当资金稳定器 |
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3 、稳定、安全、资源好： 有居住安全感，符合社会期待，方便小孩上学 |
2 、自由： 消费自由，投资自由 |
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坏处 |
1 、成本高： 一套房子需要一个家庭奋斗 30 年，资金、时间成本都很高； |
1 、不稳定： 租期、租金、房屋风格取决于房东，生活质量、体验感难以提升 |
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2 、收益慢、有风险： 等待房价增长获得超额收益需要很长时间，未来房价不一定还能持续高增长； |
2 、不被接受： 中国传统观念不接受个人长期租房生活 |
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3 、流通性差、约束性强： 房子在手，不好变现，不能应急；买了房子，人的生活想象空间容易受限。 |
3 、配套跟不上： 租售不同权 |
本文主要参考了以下资料：