梁博谈一谈：中国房价要逆转了吗？
梁斌penny约 8 分钟
年初， 广州雅居乐把开盘 8 万元 / 平的房子，打折到 4.6 万元 / 平出售，促销力度几乎为五折；
3 月， 南京一楼盘开盘 1.2 万 / 平的房子，现价最低 5000 元 / 平；
6 月， 深圳前海一楼盘， 700 万起，备案价打 9 折，用曾经龙华的价格卖前海的房子；
9 月， 苏州绿城集团旗下部分楼盘推出“一口价房源”，买房就送车位；苏州金科地产推出“备案价再打 96 折”的特价房源。
打折打成这样，房子卖出去了吗？没有。
有人尝试打电话给售楼处，咨询特价房，工作人员基本上都会回复：“特价房一推出就卖完了”，但是实际上，只要你再问几次，他们会告诉你：你到现场来，还能再申请一下优惠。
这就说明，房子是真的不好卖。
再看一看我们的商品房销售情况，今年以来，房子销量基本是“一降再降”：
可见，房价不仅不涨了，就连打折促销都卖不掉。 中国房市真的要就此逆转了吗？
今天这篇文章一起来聊聊这个话题。
01 价高万人追，价低无人买：中国房子为什么不遵循“价格规律”
首先，所有人都熟悉的 价格规律 是这样的 ：
商品价格围绕价值上下波动，商品供不应求，价格上涨；
价格上涨，有利可图，加大供给，最终供大于求；
商品供大于求，价格下跌；价格下跌，无利可图，减少供给，商品再次供不应求。
今年以来，中国的房价一直在以复杂的姿势下降，按照规律，降价了，成交量就应该上涨。但是没有，房子的销售量也在降。更难过的是，价格跌了，销量跌了，开发商也想躺平，不再愿意建新房了。
我们可以看看统计局披露的数据：今年以来，中国房地产开发投资增速同比下降 4.5% 。这其中，房屋新开工面积就下降了 37.2% 。这说明开发商们能把在建的房子建起来交付就已经很不错了，不太可能再扩大圈地建新房。
整个房市仿佛进入了一个冷循环： 价高万人追，价低无人买。
为什么中国房子不遵循“价格规律”呢？
有一个最简单的原因：房子被认为是投资品，不是消费品。
比如，
面包是消费品：吃 1 个、 2 个，吃饱、吃好，效用很高；但是再吃 3 个、 4 个，就太撑了，边际效用就会下降，最后吃吐了，效用就会为负。
房子本质上是消费品，但市场化以后，房子更多地被认为是投资品：有 1 套、 2 套，可以自己住、换着住，但是买 100 套呢，会因为住不了那么多而感到焦虑吗？显然不会。
正是因为房子具有投资属性，所以它的边际效用是不会下降的，而操作投资品的惯用姿势是“追涨杀跌”。如此看来，新房想要卖出去，打折促销绝对不是最优解。
作为投资品，房价自然遵循的其是资本的价值规律，也就是——资金推动下的“正反馈”效应。
比如，股市遵循的“正反馈”效应推动全民炒股：
储蓄资金源源不断流入基金 → 出于自身利益，基金被迫建仓 → 基金偏爱的大盘蓝筹股受到争夺 → 大盘迭创新高 → 赚钱效应吸引更多的居民加入基民队伍。
这就构成了全民炒股潮。
房市遵循的“正反馈”效应推动全民买房：
资金（老百姓的预付款、银行借款、企业融资款）源源不断流入房市 → 出于利益，开发商抓紧时间建房子 → 老百姓抓紧掏空钱包上车 → 房价迭创新高 → 赚钱效应吸引更多的开发商和更多的买房人。
没错，托举房市、房价的，归根结底就是“钱”： 注入房市的钱多，房价就涨；相反，没有新钱进入房市，就很可能出现逆转。
02 既然房子是投资品，为什么曾经被疯抢，现在又卖不掉？
房子卖不出去，
开发商头疼，资金回笼遥遥无期；
投资客头疼，收益缩水不说，亏本风险越来越大；
刚需房业主也头疼，高位上的车，背了高负债，短期内想改善房也很难。
作为投资品，房子为什么卖不掉？
归根究底就是因为“没钱了”，而且不是企业、银行没钱，
最核心的原因是：老百姓没钱了。
实际上，长期以往托举国家房市的，是占人口比例更大的普通居民，是他们竭尽全力举债上车才撬动了房市。同样的，普通人唯一能够向银行借一大笔钱购买的，也就只有房子这一种投资品。
招商银行一组数据显示， 2021 年，中国的富人占比只有 0.07% ，中产占比 2.05% ，普通人占比达到 97.88% 。在我国，让普通人集体举债买 1 套房，撬动的资金一定比让富人买 10 套房多得多。
房市刚起来那会，房子是被疯抢的，那个时候，老百姓的资产负债表还很干净，手里有时间，包里有闲钱。
其中，最离谱的温州的炒房团。普通人买不起房，就 10 个、 100 个普通人凑一块组团买房。假设每人可动用资金是 50 万， 100 人就有 5000 万。而 2004 年，整个温州市大约有超过 5 万人在炒房，相当于动用了 250 亿元的民间资金。
炒房团炒房，就是一次性买走一栋楼、一条街，等到涨价了再卖出，挣了钱又开始扫荡下一个楼盘、下一个城市。
炒房团事件以后，大多数人也普遍认可了“房子买了就能涨”这个趋势：只要我掏空 6 个钱包上车，就一定能获得时间的馈赠！自此以后，老百姓只有一个信念：买房。中国房市最火爆的时期，是全民买房，这可是比十个温州炒房团来的效应更大。
从中国近二十年商品房销售面积同比走势看，大多数年份卖房速度都是正的，只有2008年、2014年出现过短暂的卖房速度下降。
可见，更大的原因应该是这 97.88% 的普通人不买房了，大家都不借钱买房，就没有“新钱”注入房市，房价就起不来。
03 房市“缺血”，老百姓为什么不再拼全力买房了？
主要是因为没法再借债了。
其一，没意愿，因为个人杠杆已经拉满了。
老百姓过去为了房子已经借太多的钱，借债能力见顶了。
《中国统计年鉴》数据显示，我们国家家庭负债已经从 2007 年的 5.07 万亿元，增加到了 2019 年的 55.3 万亿元， 12 年增加了 10 倍多。在宏观经济杠杆率方面，我国也已经超越德国、印度，接近日本水平。
2020年末，我国居民部门的杠杆率达到了72.5%（此数据来源于中国人民银行），要知道，1990年，也就是日本房价逆转之前的居民杠杆率也就只有71%。
可见，我国的老百姓已经在“高负债”状态中生活已久。
另外，这些人负的债里面，个人住房贷款余额就占了54.5% （此数据来源于中国人民银行） ，也就是说，大部分普通人辛辛苦苦打工一个月，结果有超过一半的收入都被房贷吞了。这样的状态下，如果再继续举债买房，下半辈子可能就彻底失去自由，单纯为了房子打工了。
所以，就现在短期而言，我们大部分老百姓已经没有意愿再举债买房了，挣的钱与其全扔房子里，倒不如多消费，改善生活。
其二，没能力，个人可支配收入太低
上文提过，我国居民收入低。比如，2020年末，我国居民可支配总收入占GDP比重比泰国还低，只有40%左右。而美国则超过了80%。
（来源：彭博、 CEIC 、 WIND ，中泰证券研究所）
大家都知道，收入高，才能承担更高的债务。银行更愿意把钱借给有钱人，而不是连稳定收入都没有的穷人。但是 我们国家， 97% 是普通居民，这里面，有一部分人，靠两个家庭勉强购买了一套房子；而有一部分人，则连背第一套房子房贷的能力都没有。
再者，我国的老龄化趋势已经非常明朗了， 2021 年出生人口只有 1062 万人，创三十年新低。而且，这两年，大行业转型，经济危机叠加疫情，我国的 18-24 岁的青年失业率已经升至 19.9% ，工作都没找到，哪有钱买房？
总的来说：老年人越来越多，新生儿越来越少， 00 后失业太多， 购房主力 70 后、 80 后、 90 后群体中，一部分收入低一套都买不起，一部分杠杆见顶不能再买了，一部分无意愿更想享受生活，只有剩下一部分投资意愿的在观望。
这么看来，只有在观望的这部分人才有可能成为下一轮房市的核心动力，需求少了，注入房市的新钱自然也少了。
其三，买房赚不到大钱了
房子是投资品，和股票、债券、基金这些投资品一样，卖点无非就是 “预期收益” ，预期收益高且风险低，人们自然趋之若鹜，温州炒房团就是如此。
中国现在的房子预期收益怎么样呢？
过去十年，房子的预期收益平均在 10% 左右，的确非常诱人。但是 2021 年开始就一路下降， 2022 年更是跌了 10% 。近 20% 的下跌波动，意味着现在的房子预期收益已经不美丽了。
预期收益少了，买房很可能已经赚不到钱了，房子从“黄金”变成了一个“雷”，老百姓怎么会买单呢？
最后，国家统计局一项数据显示，在住房价格下降拐点之前，居民的住房债务已经提前下降了。很可能是广大居民主动“去杠杆”影响了收益预期，最终波及房价。
总的来说，中国居民和美、日居民一样踏上了“高杠杆”的道路，可支配收入却没能够并行。曾经撬动巨额房债的购房大军，目前已经借无可借了。而且，新一批的年轻人，比起房子，可能更想要自由。
在现在这样的局面下，你认为中国房价会不会逆转呢？
全文总结：
（ 1 ）中国房子被视为投资品，遵循资本的“正反馈效应”，房子卖不出去，根本原因是房市失去了源源不断的资金；
（ 2 ）房子大减价也卖不掉，主要是因为托举房市的占总人口 97% 的普通老百姓不再借钱买房了，房市缺少原始动力；
（ 3 ）老百姓不再举债买房，一是因为以前举债太多，杠杆拉满了；二是因为收入太低，没能力举债；三是因为房子预期收益不佳，投资意愿下降。
本文主要参考了以下资料：