梁博谈一谈：对持有N套房的中产和富人来说，“房产税”并非毫无痛感（一）

我们国家的房产税试点从 2011 年就开始了，到现在已经有 20 年，但是，上海、重庆的试点税率都很低，税基也很窄。 这就让很多人感觉，我们的房产税政策仿佛在隔靴搔痒， 难道那些买了 n 套房子的中产和富人，会在乎这 0.4% 、 0.6% 的税吗？

会的。 0.4% 、 0.6% 的税率，也会让 n 套房产的中产和富人产生痛感，痛感来源有三方面：

①房子的收益缩水 ②房子的收益风险增加； ③房子的流通性下降。 今天的文章准备聊聊这个观点。 01 房产税要交多少，主要和房子多大、房价多高、家里有多少人有关 首先，我们以上海最新的房产税方案为基础，进行了房产税试算： 2022 年 8 月，上海更新了房产税标准，其中，适用 0.4% 税率的条件如下表，房屋单价超过这个条件的，房产税率为 0.6% 。

另外，上海市的房产税计算公式如下： 应纳房产税税额 = 新购住房应征税的面积（建筑面积） × 新购住房单价 ×70% ×税率 其中，新购住房应征税的面积（建筑面积）=房屋面积×套数— 购房总人数 假如，上海某区 110 平米的房子，单价为 5 万元，不同人数的家庭、拥有不同数量的房子的家庭，每年要交的房产税试算结果如下：

根据以上试算，大概可以得出这几点规律： 第一个规律：人多优惠多：每个家庭都遵循“人少”多交税，“人多”少交税、甚至不交税的规律。 房产税是怎么核定家庭人数的呢？ ——主要看房产证上产权人的家庭人数，产权人所在户口本上有多少人，算房产税时就算多少人。 比如上面案例中那位单身者，如果他想买一套 110 平米的房，但是又不想缴房产税，除了找个人结婚，他还可以在买房前，把户口迁回到父母户口本上，多人家庭就可以买多套房，控制好面积甚至可以不用交税。 这就很有意思了。记得早十年，为了能给家庭多囤点房，人们想尽办法假离婚，确保每人名下都有一套房。以后，可能又会有一批人为了规避房产税而假结婚，不断地往户口本上“加人”。有点“万事万物合久必分、分久必合”的意味。 第二个规律：房价涨得越多，纳税越多；跌得越多，资产缩水越多

首先，房价跌时，要纳税的业主会遭受双重打击。

房价跌了，虽然房产税不用交那么多了。但是，但是房产价值缩水得更多。
比如，一个单身者买 1 套 110 平米的房子，当房价跌了 10% ，他的损失会是 55 万，以及 7000/ 年的永续支出。
投资亏了还要接着纳税，心里肯定不是滋味。 其次，房价大涨，但是刚好涨到“税率升级”，要纳税的业主有的乐有的愁。 还是上文中的例子，当房产税率升级后， 1 个人购买 1 套 110 平米房子，每年要缴纳 1.7 万的税， 2 套就要缴纳 5.5 万的税。 如果这个人税后年入 100 万，每年收入的 5.5% 用来纳税，也许能轻松接受； 如果这个人税后年入 50 万，每年收入的 11% 用来纳税，也许也能勉强接受； 如果这个人税后年入 30 万，每年收入的 18% 用来纳税，可能就有点痛苦了。 如果这个人税后年入只有 15 万，每年收入的 36.67% 用来纳税，那可就非常痛苦了。 事实上，过去很多年里，在一线城市打拼的年轻人中，有很多是“掏空六个钱包”上的车。这种模式在未来大概是不可持续了， 尤其在一线城市，持续收入能力不足的人，可能会连房产税都交不起。一部分新中产也不例外。 第三个规律：房子既不能买太大，也不想买太小，刚好全员免征是最佳
按照上海现规，1人、2人、3人家庭，新购60平、120平、180平的房子免征房产税。 比如：免征额是 60 平米，那么一个 3 人家庭，现有一套 130 平米的房子，想让资产价值最大化，就要想办法买够 180 平米，比如：再买一套 50 平的房子；把 130 平的房子买了，买 2 套 90 平的房子；买两套 110 平的房子，付出少量房产税。 不过，从试算结果来看，我国目前的房产税最终纳税额还是低。 拥有 10 套房的人，房屋价值都快 1 个亿了，会在乎这每年 35 万的税吗？ 现在的 低税率，到底会不会让房哥房姐们产生痛感？

02 这么低的房产税率，会让持有多套房产的中产和富人产生痛感吗？ 会。 在过去的很多年里，有一批有着聪明禀赋的人，借着自己的能力和运气，积累了人生的很多桶金。而这些财富，大部分都被换成了房子。 当然，中产和富人家庭自己肯定是住不完这么多房子的，这样一来， 多出来的非自住房，要么出租赚钱，要么放着周转资金，要么空着吃灰坐等涨价 — —房子就好比提款机，产权人既可以定期取点小钱，也可以付出点代价短期取点大钱，或者长期卖了提一笔更大的钱。 开征房产税后，这些非自住房自然就成了他们的痛感来源，具体又可分为三点： 第一，房产税让投资收益下降了； 很多持有多套房产的房主，都会通过出租房子获得收入， 对有工作的兼职收租家庭来说，房产税带来的痛感是“原有收益下降”： 比如，一个 3 人家庭，持有 5 套 110 平米、市价约 5 万的非自住房出租，假设每年的总租金收入为 30 万元；开征房产税后，每年缴纳的房产税合计为 5.18 万元。 意味着 3 人家庭每年的房租收益要减少 17% 。 如果任何一套房子中间有几个月没租出去，那损失会更大。 你看，多买房的初衷是投资获益，结果 5 台“赚钱机器”收入能力下降了，这肯定会带来痛感。 第二，房产税增加了房租的收益风险 对没有工作的靠房租吃饭的家庭来说，房产税带来的痛感是“收益风险大增”。通俗来说就是：不知道什么时候就吃不上饭了。 比如，一个 3 人家庭，持有 10 套 110 平米、市价约 5 万的非自住房出租，假设每年的总租金收入，也就家庭年收入为 60 万元。 开征房产税后， 每年要缴纳的房产税合计为 12.88 万元。这样一来，这个家庭每年的收入就会从 60 万元下降到 47 万元， 年收益下降了 21% 。 除了房产税，还有一些全职房东本来就会面对的风险， 比如 10 套房子没有全部租出，或者 10 套房子需要降价才能租出。 当没有全部租出时，房主的剩余年收入分别为：

当需要降价才能租出时，房主的剩余年收入分别为：

到这里可能会有疑问， 收了房产税，房东不涨租就谢天谢地了，怎么可能租不出去？还降价出租？ 事实证明，收了房产税以后，房租还真的“不涨反降”了一段时间。比如， 2011 年开征房产税后，上海的租金甚至还短期下降了，并且在 2014 年、 2016 年都有不同幅度的下降：

可见，“房东涨租”和“收房产税”之间并没有强相关性。 确实，房东也不是搞慈善的，他们也想一直涨租，也想转移房产税负。但是，盲目涨租会导致“有价无市”，到时候房子租不出去，损失会更大。 原本，房子租不出去就租不出去吧，就空在那，房东也没什么损失。现在不一样了，有了房产税以后，房东的损失被放大。总体而言， 有了房产税，全职房东必须保证自己的房子能租出去，否则就只能去找个班上，或者卖房套现了。 第三，房子的流通性可能会变差 所有的城市推出房产税政策以后，新购房屋就已经开始自带永久的“漏水属性”。买房的人肯定希望自己买到的房子是不用纳房产税的。但是， 在二手房市场里面，房屋的很多属性无法改变，比如面积、位置、配套、交通等等，这些要素会影响房产税的最终纳税额，进而影响房子的流通性。 ① 面积 比如，在从价定税的政策下，原本 125 平米、 120 平米、 110 平米的房子，对应的买方可能是同一群人。但是，开征房产税并且设置有“免征额”以后，不同面积的房子对应的买方市场就会缩小。 比如，当免征额是 60 平米时： 2 人家庭可能会首选 120 平米的房子， 115 平、 110 平都会让买家觉得剩下 5 平米、 10 平米免征额的便宜没占到； 125 平米、 130 平米的房子会让他们产生“永续支出”，不划算。 3 人家庭可能优先选择 180 平米的房子，或者 2 套 90 平米的房子，自住一套，另一套还能出租获益； 4 人家庭可能会优先选择 1 套 240 平的房子，或者 2 套 120 平的房子；

这种情况下，城郊的 150 平米、 200 平米的房子流通性就会大大下降，上车城郊 200 平米的房子，意味着房价涨不上去，还要每年额外付一笔大税；相反，核心地段 60 平米、 120 平米的房子流通性就会上升。 可见，当一个城市房产税政策准备要落地，持有多套房产的中产和富人家庭，可以重新盘一盘手里的房子，看看房屋面积会不会落在一个“食之无味弃之可惜”的尴尬区间。 毕竟房子好不好卖，是办理抵押贷款、急售套现的重要前提。 ② 位置 位置如何影响房子的流通性呢？ 比如，在“从租计税”的政策下，房产税征多少，主要按照周边房屋的平均市场租金来算：周边房租水平越高，要交的房产税也就越高。这种情况下， 特别受租户欢迎的小区、社区的房子流通性就会下降。 如果新购的房子刚好位于上班族的常租小区，这个小区属于房屋租赁的“卖方市场”——房租水平很稳定，甚至是稳定地上涨。那么此时买这里的房子，未来应缴房产税不断上升的可能性就很大。 如此一来， 在“从租计税”的房产税政策落地以后，手头上“出租很抢手”但“不好卖”的房子可能会越来越多。 房子不好卖，在周转资金时就会吃亏。 那么，租户比较集中的地段主要有哪些特征呢？ 第一，公共交通便利； 第二，距离 CBD 、产业园区比较近，或者交通方便； 第三，整租小户型比较多。 等等。 什么样的地段租金水平会比较便宜呢？ 大户型比较多的小区，在房租市场上，大户型的整租租金性价比要比一室一厅这些小户型租金要高，价格水平相对稳定；与此同时，在保障性住房附近，租金水平也不会太高。这些都是新购房的买家可能会考虑的因素，也是持有多套房子的富人们在盘点、调整自己房产结构时可以考虑的因素。 目前，我国的房产税政策还没有彻底落地，正在试点的城市税率也是真的很低。放眼全球： 美国的房产税率最高达到 3% ，平均也在 1.2%-3% 之间； 韩国综合房产税率在 1.2%-6% 之间； 新加坡（从租计税）最新房产税率在 10%-36% 。 不过，我国现行的房产税试点虽然少，税率虽然低，但是税率、征收范围的提升空间大，对于一线城市、新一线城市还想投资房产的中产和富人来说，“房产税筹划”必不可少。

对于我国的房产税问题，上海财经大学经济学博导刘元春表示： “中国房地产发展的模式，需要从香港模式向新加坡模式加速转变。”

香港模式： 高负债、高杠杆、高周转的开发商模式；

新加坡模式： 政府和市场双轨运营房地产市场的模式，让市场上既有商品房，也有廉价房和廉租房，目的是要解决新的城镇化、低收入阶层和农民工的住房问题。

也许“新加坡模式”会是一个好的参考体。 下一篇文章再和大家具体分享房产税中的“新加坡模式”，在未来可能试点的城市中，大家可以做哪些“房产税筹划”。
全文总结 （ 1 ）房产税要交多少，主要和房子面积、价格、产权人家庭人数，或者和周围房租水平有关，其中的每一个因素都会创造出新的市场购房偏好； （ 2 ）开征房产税后，房租的收益能力下降、收益风险被放大，房屋的流通性受到面积、位置等因素的影响可能会下降。 （ 3 ）中国的房产税征收范围、税率、税基都有很大的发展空间，一线城市、新一线城市的中产和富人应该早点考虑“房产税筹划”这件事情。


本文主要参考了以下资料： [1]https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202203231554426928_1.pdf?1648035080000.pdf [2]http://zqb.cyol.com/html/2013-06/14/nw.D110000zgqnb_20130614_2-05.htm [3]https://new.qq.com/rain/a/20211024A09URL00 [4]http://www.china-cer.com.cn/zhonghong/2021122316160.html [5] 刘元春：抓住宏观经济问题的本质，科学谋划经济复苏下一程： https://m.aisixiang.com/data/137518.html [6]http://shanghai.chinatax.gov.cn/xwdt/ztzl/grsx/fwjy/fcsjd/202208/t463884.html [7]https://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/2022-08-11/doc-imizirav7671677.shtml