“认房不认贷”后，全国房价就会涨了？

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文｜ 谢九 最近，“认房不认贷”在一线城市全部落地实施，在楼市激起了一阵小波澜。在刚刚过去的周末，看房的人群明显增加，部分开发商和二手房业主甚至开始坐地起价。 那么，认房不认贷到底能产生多大的影响，甚至可以改变当前楼市的下行趋势吗？ 想要理解认房不认贷，首先要从“认房又认贷”开始。2016年那一轮房价大涨之后，楼市迎来最严厉的调控，很多城市开始实行认房又认贷，遏制投资和改善型需求。只要购房者曾经有过贷款买房的记录，如果后来卖掉了房产，还清了贷款，即使在当地没有任何房产，如果想要买房就要被认定为二套房。被认定为二套房之后，买家就要承受更高的首付比例，以及更高的房贷利率。 随着现在楼市越来越冷，一线城市全部取消了认房又认贷的严苛标准，对于首套房的认定标准转为“只认房，不认贷”。只要在本地没有住房，不论是否有过贷款买房的记录，都被视为首套房，享受相应的低首付和低利率。

《温暖的甜蜜的 》剧照

认房不认贷的最大意义，主要在于解放了此前被认房又认贷压制的改善型需求。 在北京等一线城市，很多有改善需求的人群，想要卖掉自己手上的小房子去置换一套更大的房子，但是由于之前的小房子有过贷款记录，那么再买大房子就被视为二套房，需要承受至少60%以上的首付比例，以及比首套房高出50个基点的房贷利率，很多人因此失去了“卖小买大”的置换能力。 那么，认房又认贷被取消之后，这部分想要置换的改善型需求就有望被重新激活，尤其是首付比例降低之后，部分人就有了进场的机会。 以北京来看，二套房变为首套房之后，普通住宅的首付比例将从60%下降到35%，非普通住宅的首付从80%下降到40%。比如一套1000万元的非普通住宅，以前需要800万元的首付，现在只需要400万元，这就增加了很多改善型家庭置换的可能性。 认房不认贷这项政策的实施，是对过去严苛调控政策的一次调整，某种程度上看，其实算不上楼市的刺激政策，更多只是信贷政策回归常态，让部分有真实需求的家庭不再被“卡”在门外，能够按照合理的信贷标准来正常置业。

《 只有吉祥寺是想住的街道吗 》剧照

对于楼市而言，认房不认贷的实施，最大的意义就在于释放了部分改善性需求，但是，这部分需求的规模其实还是相对有限，更不可能因此改变当前的楼市走向。在这部分被压制的需求释放完毕之后，楼市很快就会回归到原本的趋势，就如同年年初的小阳春行情，短暂释放，然后迅速消散。 认房不认贷的影响之所以比较有限，主要原因在于，将潜在的可能需求完全转化为现实，其实还有很多不确定性因素。 对于改善型需求而言，认房不认贷的最大影响就在于，大幅减少了首付比例，这确实增加了部分人群的上车机会。但是，首付比例减少，并不意味着房价总价减少，反而意味着每个月的还款额大幅增加。

《公主小屋 》剧照

在以前认房又认贷的时候，首付要求虽然很高，但是买房人的还贷压力其实更小。现在认房不认贷之后，购房者上车的门槛降低，付出的代价就是背负的贷款额更多。比如一套1000万元的房产，以前只能申请200万元的贷款，贷款压力相对较轻，而现在首付比例降低之后，最高可以申请600万元的贷款，还款压力大大增加。 所以，认房不认贷实施之后，最终能否转化为实际的购买力，考验的是购房者背负高负债的能力和信心。 在过去经济上行，房价上涨的时代，买房人的基本操作都是用最高的贷款来获得最高的回报，一方面是因为对自己未来的收入有信心，同时，也是对房价上涨有足够的信心。 但是，随着现在经济下行，房地产也进入下行周期，敢于高杠杆买房的人越来越少，一方面是对自己未来30年的收入持续增长没有足够的信心。同时，在楼市下行周期里，用过高的杠杆买房，一旦房价下跌，就有可能面临负资产的风险，也就是房子的价值低于自己的贷款。一旦出现这种情况，很多人可能会不得不选择断供，忍痛放弃自己的房产。

《一路朝阳 》剧照

对于“卖小买大”的置换型买家而言，还有一大不确定性因素在于，如何将自己手上的小房子变现。 过去很多年，北京等一线城市的房价能够涨上天际，很大程度上就是靠一层层的置换，一个中产家庭能够买得起上千万元的房子，主要是因为手上有一套几百万元的小房子可以支撑置换。 最近几年，北京的置换链条运转越来越慢，很重要的原因之一在于，最底层的小房子越来越难卖，尤其是一些老破小，市场需求越来越萎缩。一方面是因为这些老破小的居住型很差，而且学区属性越来越弱，更重要的是，这部分房产的需求对象，收入正在恶化，接盘能力越来越差。 在经济下行背景下，中低收入人群的就业和收入受冲击最明显，能够花几百万元在一线楼市上车的人群，变得越来越萎缩。对于靠置换链条运转的一线城市，一旦最底层的房产失去需求，就相当于整个链条被釜底抽薪。 所以，这次认房不认贷实施之后，那些想卖掉手上小房子去换大房子的改善型人群会发现，想要将手上的小房子变现，其实并不容易。




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