说说“430”和“517”之后的北京楼市

北京楼市在过去一个月，受到了“430”和“517”两波刺激，效果到底怎么样？今天我就跟大家说道说道。

先说“430”，这个政策的核心就是让原本限购的家庭或者个人在五环外可以多买一套。政策出来以后，首先引爆了五环外的新房，但跟你想的不一样，绝大部分开发商选择的是降价跑量。

五环外的价格降了，就会倒逼五环内的降，于是互相伤害，大家都别玩了。最典型的就是北京南部的几乎所有楼盘，这个月齐刷刷降价，最新的特价房我看了都直呼“受不了”。

“430”又又又又一次告诉大家，每一次利好政策的发布，都是跑路的好时机。

然后再说说“517”，其实“517”到现在已经过去10天了，但并没有在4个一线城市落地，完全就是雷声大雨点小，其实去年全国把首付最低降到20%的时候，北京也没有跟进，选择的是最低30%，这次我估计就算降也不会降到15%，降到25%意思意思得了，对市场不会有什么变化。

就像我上面说的这个月南城的新房都在降价跑量，比如南边有的新房这个月一口气就降了15%，如果真让你15%首付上车的话，这一把你的首付就全亏光了。

再说说二手房。

先说成交量。“517”之后的周末18、19号，绿中介合计成交了1100套，这个量大概跟今年3月份小阳春的量差不多，确实有了明显的反弹，然后刚刚过去的这个周末，并未能保持上涨，成交量回落到了1000套，降了10%，看的出来，“517”的热度在衰退。

再说一下二手房的价格。目前还是纯纯的以价换量，典型的熊市特征。我很负责任的跟大家说，五一前后市场又经历了一波下跌，而且跌幅不小，只不过这次跟以往不同的是，是真的跌到痛处了，真疼了反而喊不出来了。我举个例子，比如东城和平里，过去的1个多月，价格降了大概有15%，非常凶残。

其实目前这种快速下跌，在我看来也未必全是坏事，因为跌的越快，触底的时间就越早。我在5月4号“京楼见底，已见曙光”里做了预测：北京的房价最早7、8月，最晚春节前就会见底。

目前我还是维持这个判断，因为大概率北京还会出台救市措施。尤其在降低存量贷款利率和降低契税这两方面，我估计都可能会有动作，这才是真正利好楼市的政策。

最后再说一下土拍的情况。我为啥刚才说北京还会出政策呢？因为现在土拍形势异常严峻。目前2024年第一批次的供地，如果搞不好，可能会有一半流拍，所以现在zf正在疯狂找开发商托底，你可能会看到一个奇观，那就是北京一轮供地下来，几十块地，除了流拍和托底的，可能没有竞价成交的，包括之前被寄予厚望的永丰南和酒仙桥，最终都可能只是托底成交，真是活久见。

土拍这么冷淡，背后逻辑就是二手房暴跌引发了新房的性价比骤降，进而导致土地市场遇冷，谁让zf一直不肯降地价呢？

最后，必须得承认，还是有不少同学想买房的，一方面是真有需求，另外一方面也确实是看到房子便宜了心痒难耐，我给大家一个简单的公式，如果满足了，你想买就买吧，反正亏也亏不多，我将其称为“20、30、40”定律

① 新房售价低于政府指导价20%，或者品质次新房低于去年小阳春高点20%

② 普通房子，包括无学区老破小，低于去年小阳春30%

③ 学区老破小低于2021年上半年历史最高点40%

出现以上的价格，你想买就买吧，毕竟住自己的房子，也是一种刚需。

当然以上只是一个非常笼统的建议，具体情况还得具体分析。

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最后的最后是广告时间，我新建了“北京购房讨论13群”，200元/人，感兴趣的同学请扫我微信二维码，然后直接发红包支付，我会拉你进群，千万不要转账（非好友无法转账），也请千万不要跟我打招呼闲聊因为我很忙，我收到红包之后才会加你好友。目前我有十几个付费群，大几千好友，每天我同步共享很多信息，也在群里回答大家的问题，不夸张的说，还没人觉得不值的。

我跟北京其他所有房V都不一样，我既不做新房渠道赚佣金，也不做二手房代购，所以经常遭受同行的非议，但这对我来说都无所谓，我唯一的诉求就是说真话，仅此而已。