6月了，说说近况

6月到了，跟大家汇报一下我这半年的情况，走一波心。今天文章有点长，请大家耐心看完。

作为一个地产博主，实操很重要，让大家知道我的实操更重要，全网所有房V可能只有我会跟粉丝实时同步操作细节，我觉得这样做很有必要，尤其在楼市非常动荡的当下，这样才更有说服力。之前我买房卖房都是跟大家汇报了的，老粉都看过，我绝不搞马后炮那些，这也是对所有关注我的新老同学的一种尊重。

从去年底开始我就对北京的楼市非常悲观，不断发了很多篇文章反复论述我的观点，并没有因为这半年来的屡次救市有任何改变，所以挽救了不少同学，我群里的大几千个同学都可以证明我天天劝想买房的同学先观望，不然他们现在都站岗了。

另外去年我一直号召大家有钱就提前还贷，我自己也是这么做的，去年就提前还了一些，而在今年上半年这5个月里面，又前后提前还了4次款，总共还了小800w，贴图给大家证明一下。声明一下，我没有赚这么多钱，主要是去年底苏州卖房的钱用来还贷了。

尤其要说一下建行这笔362w的贷款，其实总共贷了440w，是我前年买北沙滩的房贷，我在去年就陆续提前还了80w，今年初全部还清。这笔贷款实在太坑了，属于19-23年之间的存量二套房贷，房贷利率高达5.25%，你看上海已经落地了“517”，新增的房贷利率都降到3.5%了，北京大概率也会跟进，那我这个利率不是纯纯的大冤种吗？在这里，我高低得说一句，这种只给新增贷款拼命降利率鼓励上车，把老客户当韭菜割的行为，绝对不会把这个市场救起来的。广大有房贷的同学，还是跟我一样，提前还贷吧。

然后再说一下我近期买卖房子的操作。我今年不会买房了，相反我现在正在卖手里最后一套老破小学区房。

我从2022年以来的操作，简单概括就是“5换2”，就是我卖掉手里3套东西城老破小学区房，加一套学区次新上地佳园，再卖一套苏州的房子，置换学府公馆+北京悦府，多余的钱用来提前还贷。这是一波纯纯的优化资产+降杠杆的操作。

之前我手里的学区房太多了，最高峰的时候东西海就有5套，这两年的操作其实就是去学区化，然后配置更加适合自住的优质地段的品质新房，适合新时代需求。

导致我对学区房大转向的主要原因就是新生人口的暴跌，我是2022年中看到了2021年人口出生数据，才确定这件事情的，所以在2022年夏天就非常不看好学区房了，当时在线下粉丝大沙龙的时候就明确提出来了。去年4月我又专门写了一篇文章《老破小学区房到底还能买吗？》，号召大家赶紧卖掉老破小学区房，如果你当时听了我的，现在可以减少20%左右的账面损失

（拍摄于2022年8月粉丝大沙龙）

继续说“5换2”。前年和去年我已经卖掉了4套了，卖苏州的房子和上地佳园的时候都写了详细的文章。现在还有一套老破小没卖掉，可能砸手里了，之所以之前没有卖掉，不是我不想卖，是因为当时用公司买的，在3年限售期内卖不了，链家都不给代理，不然我去年小阳春肯定卖了。

（去年跟链家经纪人的微信聊天对话）

到了今年4月份终于可以卖了，结果市场一塌糊涂，已经不能用去年卖苏州房子时候那种挂砸盘价卖房的手段了，因为已经遍地都是砸盘的了，只能互相伤害。但我依然挂了一个小区最低价，然后其他业主看到我的报价之后，又调到比我更低的价格，总之这房子肯定要赔钱，我2021年4月买的，当时是520w，我估计现在也就卖个470-480w，要损失个几十万。

下面是重点。

虽然砸手里的这套老破小赔了几十万，但之前卖掉的4套，如果不卖现在都留着，我粗略算了一下，大概合计要损失600w左右，比如去年11月卖掉的苏州那套，当时已经是砸盘割肉价了，最新的成交又比我那时候跌了100w。而我置换的学府公馆和北京悦府，都属于非常优质稀缺的内城核心资产，肯定都没有破发，而且还有盈利，比如悦府隔壁的中国玺前阵子成交的顶楼还11.2w呢，所以这一波操作肯定还是赚的，等于利用前两年政府对城区优质新房的限价导致价格倒挂躲过了一波资产价格的暴跌。

基于以上的原因，所以哪怕我有老破小学区在卖，我依然可以非常坦荡没有任何私心的对楼市做出客观判断，不会因为我要卖房就唱多楼市。

再比如虽然我就住朝阳，在朝阳有房，但去年小阳春楼市火爆的时候我依然凭借自己的判断旗帜鲜明的不看好朝阳的房子，并于去年3月写了一篇文章《可怜的朝阳楼市》，绝对全网首发，然后整个2023年我都没有给任何一个朝阳的项目做过推广。果然这一波朝阳的跌幅大大超过东西海，甚至超过了丰台。

好多人说我唱衰楼市，其实完全不是这样的，我这么多房子，当然希望房价涨，但希望归希望，理性的看待更加重要，尤其我要给很多人购房建议，必须要专业，屁股一定不能歪了。

最后这套老破小就随缘吧，能卖就卖，实在卖不出去就留着收租了，毕竟现在租金回报率已经接近2%了，而且还是北京最顶级的学区之一。

我发现自己在楼市方面有很可怕的一点，我判断跌比判断涨要准，而且准的多，这让我有点后背发凉。

再同步一个生活方面的内容。年初我就说过，因为楼市不给力，我会把更多的时间用来享受生活，多出去走走，今年先后去了澳大利亚、三亚、阿那亚，前几天我递交了去英国的签证申请，目前正在等签证，机票我都提前买好了，打算6月就出发，因为时间不多也就玩八九天，这次打算在伦敦以及周边转转。

最近1个月，不知道怎么了，有非常强烈的想退休的愿望，感觉自己的能量不如以前那么充足了，这可能是人过40的一种生理信号吧。其实我生老大的时候，曾经计划45岁就退休的，结果意外来了老二，我的退休时间不得不推迟十年，咋说呢，这就是痛并快乐着，还得咬牙继续坚持。

以上走了一波心，希望大家更了解我，也希望能消除一些人对我的误会。我一般不写这么长的文章，感谢你能读到最后。今天开放评论区，我会选精选一些评论出来跟大家交流，感谢大家的关注。