数百个小区整顿“天价”物业费，物业好日子到头了？

邢海洋2024年08月12日约 6 分钟

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜邢海洋

自从重庆公布了新的物业收费标准，上百家小区要求降物业费，我就开始思考按照政府指导价降费的合理性。

事情大概是这样的：6月1日起，重庆开始施行中心城区住宅物业费收费标准。这一新的收费标准比当地很多小区现行的收费标准要低得多，这就引发了业主们降价的呼声。

按照重庆的新标准，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米•月，最低1元/平方米•月；无电梯住宅最高1.35元/平方米•月，最低0.6元/平方米•月。在网上随便找几家正在售卖的房地产的物业费，涵盖了大平层、洋房、高层和大别墅的项目，物业费从3元/平方米•月到4.8元/平方米•月不等；某高层小区物业费2.98元/平方米•月。由中指研究院发布的今年上半年中国物业服务价格指数研究报告显示，上半年重庆入市项目的物业服务均价为2.30元/平方米·月，远高于政府指导价的水平。

按理说新的标准乃行业指导价，面向的是未交付的新建小区，相当于未来物业费的定价指引。当然也适用于已入住小区，业主们可以按照标准来衡量物业的服务水准，并且通过业委会和物业就物业服务费用谈判。此前，青岛广州银川等多地已经更新了物业费标准，并没有激起多大的波澜。反而是在重庆，已经有百多家小区业主提出了降低收费的诉求，据一家上市公司透露，6月份以来，公司在重庆管理的住宅小区有超六成提出了降低物业服务费的诉求。降低物业费的诉求在重庆这个老工业城市表现得尤为强烈。

《小敏家》剧照

曾注意到过一组数字，2021年前10个月，重庆有28914套房产被拍卖，平均每天拍卖95套。直辖市中，重庆是北京、上海等城市法拍房数量的四、五倍，而成交率仅是其他直辖城市的一半。又据统计，重庆市已经连续三年法拍房年度挂拍数量全国第一，2020年挂拍量为2.65万套，2021年达到3.71万套，2022年达到了4.33万套。2022年全国法拍房58.3万套，重庆市就占到7.4%。当然，法拍房并不全是住宅，还包括商业、土地、工厂、车库等多种类型不动产。

如果说2022年前全国房地产还没有进入拐点，2023年则步入了全面下滑状态，中指研究院的数据显示，截至2023年底，全国各类法拍房源总计79.6万套，相较于2022年的58.3万套增加了21.3万套，同比增长36.7%。法拍房数量大幅增长，从侧面反映出了有更多人在2023年遭遇到了经济上的麻烦。这一年成交的拍品数量为14.9万套，比2022年的12.88万套，增加了15.7%，可成交总金额3004.1亿元，与2022年的3004.6亿元基本持平，意味着物业的价格跌了同样的幅度。

《安家》剧照

2023年，重庆法拍住宅数量又排到第一，12431套。并且，成交率高达42.1%，远超全国平均18.4%的挂拍成交率。挂牌与成交双第一，背后却是多少破产人的难眠之夜，重庆是直辖市，人口数量也是直辖市中最多的，常住人口超过3000万，当全国房价都开始下跌，最先领跌的房子多来自中西部人口流出城市，以及大城市周边人员向着中心城市流动的郊县城市。起初，重庆以直辖市建制管辖大量远郊区县，那里是断供的重灾区。到了2023年重庆的卖家绷不住了，大打折扣，终于吸引到买家。重庆法拍房折价率为69.7%。意味着原来100万的房子，成交价可能只有70万元，相当于打了7折。

中指研究院的二十城物业服务均价为2.64元/平方米·月，深圳均价最高，为3.95元/平方米·月；北京、上海都超过了3元/平方米·月。相对而言，重庆的物业费只能居于大城市的中游水平。可如今重庆二手房均价已不足万元，人均可支配收入仅为北上广深等一线城市的一半，物业费却要比合肥、常州、南昌、济南和昆明等城市高得多（五个城市均低于2元/平方米·月），也难怪业主们苦于物业费的高昂，迫切希望降费。一个面积百米房屋的物业费用，从3元/平方米·月降到政府指导价的最高档次1.9元/平方米·月，一个月便能省下110元，一年便是1320元。

《欢乐颂》剧照

物业公司当然不愿意降价，他们诉之以优质优价的自由市场逻辑。但所谓的市场化交易，却是一次性合同捆绑几十年的服务，业主中途很难退出。在房地产企业的经营策略中，既有地产公司拍土地盖楼卖房的一次性生产与销售，也有经由物业公司的持续性经营，以图细水长流地为企业提供现金流。现行的物业与地产的捆绑式售卖，也将物业服务与收费的天平倾向了企业——业主要买房，就得接受后续服务，并签下价格畸高的物业前期合同。这几乎就是城下之盟，不签物业合同就拿不到钥匙，而合同价格远超市场价，且一实施就是很多年，期间的服务质价不符，业主作为个体也难与物业公司讨价还价，维护自身利益。个别业主干脆不缴纳物业费，若不缴费的业主达到一定比例，物业公司自知服务不到位，也不催缴，只是在服务质量上打折扣，最终亏的是按合同缴费的业主。

前期物业合同转为正式物业合同，又需克服一个个难关，成立业委会。很多小区交付十余年甚至二十余年，未必成立的了业委会。物业服务再差，业主也投诉无门。

《承欢记》剧照

当重庆的上百个小区业主提出降物业费的诉求，所幸的是重庆相关部门对居民的物业降费意愿十分重视，还与多家物业公司开了会，并在全市选取40个住宅项目，由发改委参与核算成本和审价，拟制定新的5级物业费指导价标准，预计在年底正式公布。

全国业主苦物业日久，多个城市也尝试了相当多的办法弥合业主与物业公司的矛盾，但效果不彰。业主们翘首以盼，祈愿重庆以城市为单位，政府规模化地介入，毕其功于一役。其实，在政府介入解决民生难题上，成功的先例并不少，比如医保的集体采购就成功地把很多药物的价格“腰斩”乃至“膝盖斩”，过去治疗疑难杂症的天价药也进了医保。就在最近，当贷款利率跳水式下跌，此前按揭购房的贷款者苦不堪言，当提前还贷和转换贷款的潮流汇成民愿，各大银行也转变了态度，允许借款人转按揭，享受低利率。正所谓“人心齐，泰山移”。

虽说合同守信是市场经济的最基层原则。可当房地产形势发生了彻底变化，基本面的底层逻辑和过去不一样了，时艰需共克，物业公司也不应该抱着老合同一成不变，何况那本来就是对业主不利的合同。

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