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三联生活周刊

房租持续下降，一辈子租房变得可行了吗？

三老九论财经约 5 分钟
*本文为「三联生活周刊」原创内容
文｜谢九
最近两年，国内房租价格持续下降，而且降幅越来越大。随着租房市场的供求关系逆转，对于越来越多不买房，甚至打算终生租房的年轻人而言，一个租房友好型的时代正在到来。
按照中指研究院的数据，2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅比2023年扩大2.95个百分点。进入2025年之后，全国房租价格依然跌势未止，按照国家统计局最新发布的消费价格数据，1月份的房租价格同比下降0.2%。
Image《安家》剧照
房租价格之所以持续下跌，主要是租房市场供需双方共同作用的结果。
从需求角度来看，最近几年经济增速放缓，很多人的收入状况都不太稳定和乐观。尤其是租房市场的主力年轻人，最近几年一直面临较大的就业压力。
按照国家统计局的数据，2024年，不包含在校生在内，我国16至24岁劳动力失业率一直处在高位，去年8月一度接近19%，到了年底虽然下降到15.7%，但也还是居高不下。
当大量年轻人个人经济稳定性降低，对于租房的需求也就随之下降。能够啃老的就挤在父母家，在外打拼的选择更多人合租，尽量降低房租支出。
不只是年轻人，很多中年人也同样面临工作和收入不稳定的压力，这些没有买房的中年人，在现实压力面前也开始租房降级。
而从供给层面来看，租房市场的房源越来越多，也让租金停止了涨价的脚步，转而持续下跌。
Image《都挺好》剧照
最近几年国内租房市场的房源之所以越来越多，和当前房价下跌的大背景有千丝万缕的联系。
由于房价持续下跌，而且房子越来越难卖，很多原本打算卖房的房东，由于不甘心低价卖房，所以干脆将房子由售转租，增加了租房市场的房源。
除此之外，在过去房地产的黄金年代，很多人投资住房主要靠房产增值，对于租金回报并不太在意，大量房子甚至长时间处于空置状态，房东只需坐享升值红利即可。但是，随着现在房价大跌，加上经济形势下行，即使对有钱人而言，房租收入也开始变得重要起来，所以很多闲置房产也开始进入租房市场。
租房市场房源大增，除了个人房东层面的因素之外，更大的影响还在于，国家这几年大力推动保障性住房建设，随着保障性住房大规模入市，无论是从供应还是价格，对于租房市场都带来巨大冲击。
2021年，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，以此为开端，我国开始进入大规模建设保障性租赁住房的时代。
按照住建部的计划，十四五期间，我国要“筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件”。2023年，我国筹建了573万套保租房，2024年上半年筹建了113万套。一年半时间，就有将近700万套保租房进入市场，大量保租房入市，迅速改变了租房市场的供给。
图片视觉中国供图
不只是新建保租房大量入市，为了消化楼市库存，2024年，很多地方政府开始大胆尝试，让地方国资收购旧房，然后将收购的旧房用于保障房供应。这种做法得到了中央层面的认可，去年5月份，国务院会议提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。我国楼市大规模去库存，也会将部分库存转移到租房市场，进一步增加租房市场的供应。
如果从更长期来看，随着人口总量下降，房源供给越来越多，将来的租房市场将越来越有利于租客。

一直以来，中国人的传统观念是一定要拥有一套属于自己的住房，租房只是人生的过渡阶段。不过，新一代年轻人开始逐渐改变传统，越来越多的年轻人不愿意为一套房子将自己一辈子套牢，反而更愿意选择自由的租房生活。前两年有一项调查显示，国内有4成年轻人愿意终生租房。

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《我在他乡挺好的》剧照

在国外尤其是欧美发达国家，一辈子租房是很常见的选择，但在中国，终生租房面临很多现实挑战。除了买房的传统观念之外，一套房子还关联和承载了太多的附加价值，比如子女的教育入学、城市的落户资格等等。在以前房价大涨的年代，住房还是非常重要的投资品，是很多老百姓资产增值的核心工具。
不过，最近两年，一套住房所承载的附加值正在迅速消解。为了鼓励租房市场发展，很多城市开始推动租购同权，租房不仅可以获得入学资格，甚至还可以落户。而随着房价持续大跌，房子作为投资品的功能也迅速消失。当房子除了居住之外的附加值变得越来越小，长期租房也就变得越来越可行。
对于租客而言，租房还有一大挑战就在于不安全感。因为租客和房东的地位相比处于相对弱势一方，所以会经常遭遇随意涨价，甚至被要求提前终止合同等等。由于基本权益难以得到保护，长期租房就难免会有不安定感。
Image《我在他乡挺好的》剧照
租客和房东之间的地位不平等，一方面是缺乏足够的法律法规来保护租客利益。在很多发达国家，租客对所租房屋的权利属于受法律保护的财产权，除非经过诉讼途径，房东不得强迫房客搬出，如果没有特殊情况，房客可以尽可能长时间居住在自己喜欢的房子里。所以，想要大力发展租房市场，让人们原因选择长期租房，我国还需要大力提升租客权益。
房东和租客的地位不对等，除了制度层面的因素，还有一个很重要的原因在于，过去的租房市场处于供不应求的状况，房东的房子不愁租，所以租客就处于弱势一方。
随着未来住房市场的供求关系逆转，当房子越来越不容易租出去的时候，房东和租客之间的地位就会开始变化，市场之手会让租客的地位得到提升。对于那些不愿意或者买不起房的年轻人，终生租房就会变得更加可行。
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