7月闷热无比，但楼市却很凉爽

上周统计局给出的官方数据，6月北京二手房环比5月下降1%，一个月就下降1%这可是比较大的跌幅，从我个人体感上来说，6月份的降幅确实不小，郊区基本都在明显下跌，城区的朝阳尤其明显，每个区域的标杆性楼盘都在下跌，比如保利中央公园、太阳公元、富力城、润枫水尚等等。

价格下跌，肯定伴随着成交量的萎靡，这很符合人性，房子卖不出去，房主自然要降价，所以成交量越萎缩，房价跌得越厉害。我给大家整理了从去年“924”刺激利好以来，链家的实时成交情况。

你可以看的出来，从去年政策刚出来的周3000套左右已经下滑到最近1500套了，近乎腰斩，现在的成交量跟去年7、8月楼市最惨时候的成交量是持平的，而且价格更低，所以现在又到了政策窗口期了，不出政策刺激一下，恐怕下半年不乐观。我个人估计最晚9月底之前，大概率限购层面会松动一下，毕竟其他也没什么牌可打了。

二手房量价齐跌，终于也传导到了土拍市场。本来6月底就应该启动的第五批次土拍，大部分地块到现在都无人问津，其中不乏海淀西四环四季青、昌平南东小口这种优质地块，这些地块要放以前，不但限价，还得抢个几十轮。所以从这个层面，政策也该出了，不然下半年土拍市场也会很难看。

最后说说现在的新房市场。现在这个时间段非常微妙，虽然二手房和土拍都遇冷，但是“第四代”住宅新房卖的却还是不错的，比如昨天开盘的通州八里桥的朝棠揽阅，但热销归热销，我个人对这种楼盘未来的走势其实并不看好。下面重点说一下原因。

其实现在绝大多数新房的热销，根本原因都是依托于“第四代”住宅这个概念，说白了，就是高得房率，但你别忘了，以后所有的新房都是“第四代”住宅了，换言之，你现在看重的某个楼盘在当下市场有稀缺性，但在未来还有稀缺性吗？以后遍地都是高得房率的新房，而且产品力会更好。

我深入研究过现在很多买新房的人群，发现他们最终决定入手，其实原因很简单，就2个原因：

① 钱在手里拿着难受，怕通胀，怕贬值，花出去才踏实，对现在到底是通胀还是通缩完全没概念

② 没吃过啥细糠，以前一直住老破小，现在打算置换，看完二手房再看新房，会所、星空顶、石材，立马上头出手

其实之前买新房破发的人，当初跟你们是一样一样的，根本没有做深入的研究，现在破发的那些新房在当年开盘的时候，也比二手房强，但随着新房产品力的提升以及供应量的增加，收房之后就非常尴尬，只能降价，比如东南三环当年著名的分钟寺三兄弟，已经从当年开盘11-13w的单价，降到现在7w多、8w多了。

上个周末还有一个新房项目热销，就是十里堡的晨光家园C区，朝阳国资委的房子，均价5.7-5.8w/㎡，现场非常火爆，也是一房难求。于是我查了一下晨光家园C区的历史成交价，两居室之前的成交单价在6.7-6.8w/㎡左右，但最近的成交是4月份

我上面说了，最近俩月朝阳的房子跌的很厉害，这个小区7月份如果二手房能成交，大概率也就6w出头的样子，毕竟润枫水尚已经降到6w多了。

所以，这次国资委出来的这批新房其实也就便宜3-4k/㎡，而且是毛坯，你如果把装修成本算进去，那便宜的就更少了，甚至根本就没便宜。

通过这个盘，你能看的出来，大部分人买房不会做深入研究，只会被市场情绪带着走，再加上一些卖新房的大V、渠道一忽悠，就会无脑冲，但如果过俩月楼市继续下行，这些人就很可能站岗了。你想想去年接盘朝阳国资委新北苑那些新房的，现在是不是已经站岗了？说白了，这种十多年房龄的新房，就是现在卖38.8w的2022款零公里玛莎拉蒂，值不值，你自己决定吧。

我最后再强调一遍，现在买房越来越像买车，你有需求再买不迟，不用提前消费。如果你想保值，必须注重房子的稀缺性，稀缺性的背后逻辑就是未来周边土地的供应量、周边是否有高薪产业、城市界面以及学区资源，不然你买房就是纯消费，不管你买的是得房率多高的“第四代”住宅。