实操文章：现在应该关注哪些房子，应该置换哪些房子？

我上周写了一篇文章《如果房子实在卖不出去，就别卖了》，主要想表达的是现在核心地段的好房子我认为已经进入到底部区间，卖家没有必要恐慌性砸盘，如果不是着急用钱或者换房，可以暂缓出售。

然后后台就有很多人问我各种各样的房子要不要卖，今天我就大概给房子分分类，哪些房子还有下降空间，哪些房子可以继续持有。

先说可以继续持有的房子。

这类房子基本分布在城六区，另外还要满足几个重要条件：

①建成年代要比较新，最好2012年左右或者以后才交付的

②必须有电梯，必须板楼，最好三居以上，或者好朝向两居

③周边3公里内未来2年内无新增供应，或者未来新房预期价格要贵15%以上

④已经比最高点（21中-23年初）下跌30%，甚至更多

这种房子，因为品质不错且竞品相对少，所以相对有稀缺性，就没必要着急甩卖了。我举几个这波砸盘比较狠但符合上面要求的楼盘：望京的臻园、保利中央公园、东湖湾，朝阳公园附近的泛海容郡，清河橡树湾，西北旺如园，菜市口中信城、琨御府等等。

这类房子就是以前所说的核心地段的核心资产，这波被错杀的太厉害了，当然这类房子的门槛比较高，一般人也买不起。

换个角度，这类房子现在其实已经逐渐具备了购买价值，你去盲目的追求四代住宅买位置差的新房，不如考虑这种二手房更有性价比。

举个例子，我前天看到一套臻园的砸盘四居，180多平单价才7w出头，我算了一下租金回报率居然都超过2%了，买点很清晰了。然后因为想买的人太多，业主马上涨价100万，这其实就是一个比较明显的市场见底的信号，我相信以后这种情况会越来越多。

再说接下来还有下跌空间，能卖就卖的房子。

这类房子我之前有个概括叫“老、小、远、塔、学”，顾名思义，就是老破小、学区房、塔楼、远郊区的房子。

这种房子居住体验差，或者周围未来新增供应太多，没有稀缺性，我觉得即便楼市反转，这类房子也很难上涨，不适合继续长期持有，你现在如果手里有这种房子，我觉得现在是置换的好时机。

另外，有些房子往往因为一手房主的成本太低，房子本身又没有稀缺性，于是会出现非理性砸盘的情况，所以你去接盘这种小区的二手房，一定要留个心眼。包括一些回迁房也一样，业主一下子获得好几套，没有什么成本，可以没有心理负担的砸，今年上地、融泽嘉园房价雪崩，就跟回迁户大量砸盘有关系。

还有一类就是2000年初期的商品房，那时候一般都几千块钱一平米，一手房业主同样成本低，同样会砸盘，最最有代表性的就是万柳，这波万柳从王者宝座下来，就是原始业主砸盘，光大花园都干到8w多了，朝阳最有代表性的就是朝青，华纺易城、润枫水尚啥的，我看今年海淀四季青板块商品房跌的也厉害，也差不多是因为这个原因。

所以，整体上看，现在市面上大部分的房子因为不够有稀缺性，或者原始业主成本太低，依旧会出现非理性砸盘的情况，而且会继续持续一段时间。

有好多人问我，现在能不能抄底，我建议你等市场真正企稳之后再说，现在没必要去接飞刀，你密切关注市场动向，准备好资金，市场一旦企稳，信号其实是很强烈的，到时候再下手不迟。

接下来，股市站稳4000点、降息、“三资”改革、楼市政策面的继续调整，都对北京楼市是有利的，我其实对明年的楼市不太担心。另外我觉得都已经这样了，下跌最厉害的时期已经快过去了，不妨耐心观察市场走势，避免恐慌性踩踏，其实一切皆周期，总有好过来的时候。