只要供应量够大，哪都遭不住

昨天早上刚起来，就收到上地那边经纪人给我发的成交信息：哥，昨晚上地佳园122平米三居，970万成交，单价跌破8万，这个户型23年成交价是1640万。

看到这个价格我直接震惊的从床上蹦起来，没想到上地现在砸盘砸的这么厉害。

我在2022年4月份卖掉的上地佳园，100平米两居室1330万。

诸位可能不知道，上地佳园之前有多么抗跌，24年上半年，100平米的两居居然还能卖到1450万，比我22年的价格还高100万，你要知道24年上半年的时候北京绝大部分区域已经跌的稀里哗啦了。

上地佳园是我当年精挑细选的小区，当时就是看中了它足够的稀缺性，上地作为海淀小升初最均衡的区域，堪称海淀第一学区，而当年上地佳园就是上地片区内唯一的次新房，再加上小区紧邻上地地铁站，人车分流，容积率只有2.0，稀缺性直接拉满。

为什么今年上地直接溃败了呢？答案很显然，就是供应量的大幅增加，连上地这种顶级抗跌的区域也遭不住了。

首先是商品房的集中供应，先是3月份功德寺双子星开盘，然后是6月朱房村双子星开盘，马上上地0702地块又要入市，再加上中海树村地块即将开盘，粗略合计一下有3000套，再好的地段也经不住这么猛烈的供应，对上地佳园这样的商品房小区冲击极大。

其次是回迁房开始集中下房本，上地的柳浪家园、裕和嘉园这些几千户规模的回迁小区，其实已经入住都快十年了，但是去年底、今年初才开始下房本，回迁户手里动辄四五套房，砸盘那是一个没压力，直接把单价干到了五六万，对上地东里这种神盘自然是猛烈打击，去年这时候上地东里40多的一居室还要700万出头，现在70多的三居室都卖不到700万了。

所以，上地就是一个供应量暴增导致供求失衡的经典案例，任凭你再好的地段和稀缺性，在天量的供应量面前都没用。

上地崩了，连带着橡树湾也一起崩了，因为功德寺、朱房村的新房照样吸血橡树湾的需求，橡树湾直接从23年的13万左右的单价暴跌到了7万多。

橡树湾崩到7万多，你想想清河、西二旗想、永丰的次新房还遭得住吗？

清河、西二旗的次新房崩了，你想想昌平南的次新房还遭得住吗？而且昌平南本身也有天量的商品房供应，所以昌平南的公园悦府、金域华府，这些之前都能卖到七八万的小区，现在直接崩到四五万。

一句话，现在价格体系在重构，而且速度极快，以天为单位。

说到这，周末有个小道消息说北京等一线城市即将全面放开限购，当然这则小道消息很快又被删除了。

我想请问各位，你还记得北京8月8号出台的五环外松绑的政策么，当时很多人说五环外松绑，对北五环外是重大利好，现在时间已经到了11月中，恰好政策已经过去3个月了，现实却是北五环外在这3个月时间里迎来了史上最快的下跌。

所以，为什么那么多人有信心解除限购之后房价就会大涨呢？如果放开限购还跌，是不是更尴尬？

但诸位卖房的业主看到这，也不必太悲观，反正都已经跌成这样了，我觉得反而应该乐观一些了。

我前几天就劝不是非常着急套现的业主就不要在现在这个时间点去砸盘卖房了，现在这个市场的气氛明显不正常，买家其实不是没钱但个个拿着大砍刀去杀价，业主被中介PUA的唯唯诺诺、随叫随到。

你应该耐心再等等，历史上已经无数次实践证明，目前这个气氛肯定持续不了多久，最近的案例就是黄金热潮的迅速消退。

为什么？我觉得上面一定在憋个大的，咱们拭目以待。