现房销售“历史性转折”，以后我们可以告别烂尾楼了？
老九论财经约 5 分钟*本文为「三联生活周刊」原创内容
文｜谢九
我国流行了30年的商品房预售制，正在遭遇历史性转折。最近，国内从上到下都在大力推动现房销售，无论是中央还是地方政府，都在鼓励现房销售。对于普通民众而言，买房终于不用被迫抽盲盒了。
先来看看中央层面对于现房销售的态度。10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》公布，住建部长倪虹在辅导读本中发表《推动房地产高质量发展》的文章，提出“在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险”。
作为未来5年的顶层设计，“十五五规划”将现房销售作为重点，这是我国房地产销售模式的一次重大转变。
从地方政府来看，很多地方其实已经开始在实践中探索现房销售模式。11月5日，湖南省平江县发布《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，对在新出让土地上新建的商品房项目，竣工验收之后才能启动商品房销售。这就意味着，平江县将对未来的新房销售彻底终止预售制，开始全面推行现房销售模式。在此之前，河南信阳市在今年6月份已经宣布，要求今后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
虽然现房销售的模式并非新生事物，在很多城市一直就存在，但是现在最大的转变在于，很多地方开始要求以后只卖现房，不卖期房，这是力度非常大的转折点。可以预见的是，未来还会有更多地方推动只卖现房的政策。
长期以来，我国民众买新房的默认方式就是买期房，仅凭一个沙盘蓝图就做出了人生最大的一笔支出，这一模式将被彻底颠覆。对于普通民众而言，买房所见即所得的时代正在加速到来。
上世纪90年代期初，我国为了解决住房短缺矛盾，引入了“卖楼花”的模式，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”。这可以让开发商用极少的资金就可以启动开发，向市场加速推出住房。
预售制在解决了我国早期住房短缺的矛盾之后，也引发了很多负面弊端，比如楼盘质量偷工减料，达不到承诺和预期的标准，更严重的是出现了一些烂尾现象，导致预售制引发较大争议。
早在2005年，央行就曾经提出过取消预售制的想法，当时央行在报告中指出，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
不过，住建部对此有不同意见认，住建部表示，“从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。”
经过这一轮争论之后，商品房预售制继续成为我国房地产销售的主流模式，伴随着我国房地产经历了将近20年高速发展的黄金年代。
那么，为什么现在政策层面对于预售制的态度开始发生转变，在最新的十五五报告辅导读本中，住建部长公开提出“推进现房销售制”呢？
直接导火索就是，最近几年，由于部分开发商资金链断裂，导致烂尾楼数量快速上升。当预售制引发的烂尾楼成为不得不关注的民生问题，那么，预售制本身也就到了需要重新审视的历史性时刻。住建部长此次提出“十五五”推动现房销售，也是为了“从根本上防范交付风险”。
除了烂尾楼爆发这个最大的导火索之外，我国对于预售制态度转变，更深层次的原因还在于房地产供求关系发生了重大变化。上世纪90年代初，我国引入预售制模式，主要是为了解决住房极端短缺的矛盾，但是经过30年高速发展之后，我国房地产已经从短缺转为过剩，继续推动预售制的必要性就已经大幅下降。如果还像当年一样以预售制为主，那么预售制带来的负面弊端将远大于正面效益。所以，预售制在完成了解决住房短缺的矛盾之后，继续将其作为主流模式，显然已经不合时宜。
除了政策层面的因素之外，很多地方政府大力推动现房销售，很大程度上也是为了楼市去库存。
因为这几年房子越来越不好卖，楼市库存越来越高，如果继续实施预售制，允许开发商以高杠杆模式推出更多新房，市场库存压力会越来越大。只有通过减缓甚至终止预售制来遏制开发商的杠杆，让开发商建房的速度慢下来，才有可能慢慢消化掉现有的库存，最终让楼市止跌企稳。
我国房地产销售模式从预售制向现房销售转变，除了政策层面的推动，更大的内在推动力其实还是市场的自发选择。
过去购房者之所以接受预售制，很大程度是因为没有选择的余地，在市场供不应求的背景下，大多数新房都是期房，很少有现房可供选择。
但是随着房地产市场进入过剩状态，大量新房卖不出去，对于购房者而言，市场上已经有大量的新房现房可供选择，在这样的情况下，消费者自然会愿意购买现房而不是期房。当市场上库存的现房都卖不完，期房也就更加无人问津了。
所以，从技术上而言，房地产市场上的高库存现状，也让现房销售成为可能。否则，如果市场上供不应求，根本没有多少现房存在，也就只能是预售制占主导，不可能推动现房销售。
对于普通民众而言，更愿意选择期房还是现房，购房者其实已经用脚做出了投票。过去5年时间，我国现房销售占比快速提升，统计数据显示，2020年，我国现房销售占比大概为12%，到了今年三季度，现房销售占比已经超过了35%。按照这样的速度，现房销售占比超过期房已经并不遥远，这将是我国房地产销售模式的一次里程碑式变革。
对于购房者而言，当市场上大量现房都已经多得挑花了眼，还有多少人愿意去买风险重重的期房呢？
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