越来越多的法拍房，会对楼市产生怎样的影响？
栾若曦约 9 分钟*本文为「三联生活周刊」原创内容
记者｜段弄玉
编辑｜徐菁菁
作为
记者｜栾若曦
编辑｜王珊
三联生活周刊：为何提出中止法拍房的建议？
孟晓苏：我其实曾在多个场合反复提出法拍房可能会搅乱市场的问题了。过去我国法拍房数量相对较少，那时的法拍房大多是企业经营出现问题，而企业负债大都是用房产抵押。
不过，国内房价从2021年下半年开始下跌，已经有4年多的时间。自2023年以来，连续三年我国法拍房挂牌量都在60万套以上。根据中指研究院的数据，2025年1到11月全国法拍房数量达到约65万套，66%以上为个人住房，这背后是一些企业经营困难，导致个人无法继续承担。
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法拍房成交价往往低于市场正常水平，从而形成一个极具影响力的“边际价格”，当一个小区内出现低价法拍房时，其成交价会成为该小区房价估值的新基准，迅速拉低周边房价。在此背景下，大量法拍房的出现就是房价继续下行的“加速器”，二手房市场又影响到一手房市场的价格。
三联生活周刊：这其实是一连续的反应？
孟晓苏：对。法拍房对于债务人而言，不仅房子没了，还会被要求承担连带责任，个人信用崩塌。对于银行等金融机构而言，法拍房的低价成交也会导致银行无法全额收回贷款。而且对于持有周边房产作为抵押物的银行而言，边际价格下降意味着其他抵押物普遍减值，进而触发更多贷款违约，形成“恶性循环”——法拍房导致房价下跌，资产估值减值导致出现更多法拍房。
三联生活周刊：您在采访时曾提到过，日本房地产业近20年的低迷期也曾出现过法拍房危机。当时造成了怎样的后果？
孟晓苏：日本在1991年爆发房地产危机。当时，日本社会一度认为需要“人为刺破房地产泡沫”，央行1989-1991年持续加息，把贷款利息提高到6%，很快造成楼市崩盘。1992年，日本财政部门推出地价税和特别土地保有税，同时将短期交易所得税率提高至10%。这一决策背后的理论依据是抑制土地投机，但效果适得其反。地价税显著增加了土地持有成本，迫使大量企业及个人投资者为避免持续亏损而选择抛售资产。
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房产贬值导致企业及个人资产负债表恶化，企业资产缩水导致债务比例飙升，三菱、索尼等科研巨头被迫将90%的现金流用于偿债而非研发。到了1998年，日本企业的研发投入增速从80年代的8%骤降至0.5%。而且由于房地产抵押品价值蒸发，银行信贷冻结。银行的不良债权率达到8.4%，对中小企业贷款骤减了30%，不少企业不得不降薪或裁员，部分民众收入减少或失去工作，导致没有能力支付房贷，出现了大量法拍房。
按照日本《民事执行法》，银行可通过简易程序快速处置违约抵押房产。1991-1995年间，随着企业破产率上升和失业潮蔓延，全国“法拍房”数量激增300%。1991-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格累计下跌55%，其中法拍房交易形成的“边际价格”也发挥了作用。
三联生活周刊：处理好法拍房问题，会对目前房地产行业起到怎样的作用？
孟晓苏：在我看来，能有效减少法拍房对于房价止跌回稳是一个正面信息，法拍房拉低“边际价格”影响房价，一旦把法拍房叫停了，也有助于房价尽早实现止跌回稳。我建议先收购这些银行的法拍房和直供房，使其不至于进入市场并扰乱市场，等待房价起升后再卖出。另外处置好法拍房还有提振信心的作用，能够体现金融机构的整体姿态，是否理解部分民众断供的原因，不随意让房产走到被法拍这一步。
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美国的经验或许可以借鉴。以美国2008年次贷危机为例，面对楼市崩盘，美国向全国家庭提供退税1680亿美元，叠加房贷减压，让居民可支配收入回升，带动了消费复苏；同时取消贷款价值比上限，允许负债率高达125%的房贷人再融资；降低月供至贷款人实际收入的31%以下，累计帮助900万家庭保住了住房，减少了一半的房屋断供，没有让房屋走到法拍房阶段。美国还用7000亿美元直接注资银行，并接管住房抵押贷款机构，确保房贷市场流动性。同时对抵押债务免税，免除再融资的税收负担，帮助银行重组不良住房贷款。这些政策实施的结果是，美国房地产市场在次贷危机的4年后，即在2012年走出低迷，实现房价上涨。
三联生活周刊：我国房地产也曾有过低迷期，相比以往，此次市场低迷有哪些特殊之处？
孟晓苏：2008年我国房地产行业的低迷，是受到美国次贷危机引发全球金融海啸的结果，那时我国出现出口锐减，企业困难，全国大中小城市经济萎缩，楼市“拐点论”影响居民的消费信心。政府很快投入4万亿拉动基础设施建设，放宽了住房购买政策，中央给予楼市信心，很快冲掉了低迷的情绪。
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2014年到2015年，楼市低迷引发全国性产能过剩，中央提出了“三去一降一补”政策，即“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，对楼市采取了“去库存”的政策，居民的信心纷纷恢复，楼市很快起来了。
回顾这两次房地产市场低迷，都是销售额的降低，但是房价还都比较坚挺。从2021下半年开始，我国房地产销售大幅度下降，接着出现房价下降的情况。我从业内人士处了解到，各城市房价普遍下跌了约40%。
三联生活周刊：针对低迷，2024年，国务院五部委提出取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。之后，北京进一步放宽非京籍家庭购房条件，上海国企启动收购二手房等，这些政策起到了多大的效果？眼下还有哪些政策空间？
孟晓苏：现在正在慢慢走出“政策迷茫期”，现在压住楼市的仍是“信心”两个字，而居民信心不能回归，原因是多方面的，一个能看得见的原因就是法拍房的影响，能把法拍房的事情解决好，是恢复市场信心的重要措施。在我反复强调法拍房可能会搅乱市场的问题后，也有一些机构意识到了这个问题。从数据来看，2025年的法拍房市场呈现出降温的态势，挂拍量呈下滑态势。
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另外，要继续加大保障性住房建设，一些居民对商品房高房价的情绪，其实反映的是对保障房多年建设滞后的不满。原本在1998年的房改方案中明确提出了由市场提供商品房，政府提供保障房，保障房指的是由政府主导建设或筹集，并限定建设标准和租金、销售价格，向符合条件的保障对象提供的住房，旨在解决他们的住房困难，提高居住水平。保障房其中不含土地出让金，又免除了基础设施费用，具有很大优惠，我印象中当时计划在70多个城市建设保障房。但在商品房发展起来后，保障性住房建设明显滞后，居住矛盾较为突出。这造成低收入群体也只能购买商品房作为居住场所，受到高房价的困扰。我们发现，2003年到2005年，保障房投资只占全国房地产投资的3.5%-5%，直到2010年启动保障性安居工程，推动3600万套保障房建设。
保障房无法满足普通百姓的需求。买商品房的居民希望自己的房价稳中有升，没买房的居民觉得房价下跌对自己有利，两种声音不断在市场上碰撞，对楼市信心打击很大。建设保障房不只是为了眼前，也是为了长远效应。完善“保障房+商品房”的住房双轨制，能让保障对象都租得到、买得起房，同时也能让有商品房的居民，其家庭财富价值可以平稳上升，不再把降低商品房价格当成调控目标。
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而且，建设保障房要比延续住房置换“以旧换新”的补贴管用很多，购物补贴从财政上拿出去就收不回来，而保障房在销售后就可以收回投资，保障房建设从施工招投标就开始进入市场经济，所带动的建材、装修、家电、家具等行业，也都可以提供税收，据我测算，如果中央以5000亿带头投资保障房，可以带动5万亿元的社会资金投资，不仅投资可以较快收回，而且通过带动企业市场活动，每年能得到税收约1万亿元。
三联生活周刊：中国房地产市场目前处于怎样的位置？
孟晓苏：可以用一些地区的经验作为参考，中国香港1997年房价是下跌前的最高位，连跌了6年，跌掉70%后，又用了6-7年的时间回到当年的高价位，然后继续增长。美国2008年房地产危机后，从2012年开始回升，也是用了6-7年时间回到原始高价位，此后又进一步上涨。日本的情况比较特殊，房地产价格持续下行约20年，是因为日本的救助政策滞后了5-7年，房地产危机爆发后，政府许多政策与救助楼市反向而行，导致救市延误。
据我估算，世界上多数国家房价下跌的平均时间是4.5年，跌幅平均为30-40%。我国房地产价格从2021年下半年开始下跌，目前已经跌了四年多，跌幅大约40%。这些数据已达到世界多数国家的平均线。判断房价是否已经触底，一般要看两个因素，一是土地比房子卖得贵，2025年下半年，上海、深圳、广州和杭州都有天价地王交易。以北京、上海、深圳等一线城市来说，平均地价为4万-4.5万/㎡，深圳去年12月成交的深圳湾的楼宇，卖到了24.4万/㎡，交房期是三年半之后，这都是预期市场未来向好的信号，二是看楼市目前的存量，能否大量的化解，2025年12月，中央经济工作会议已经提出收购存量房变为保障性住房，积极盘活房源，随着收购工作的进一步落实，也是楼市企稳的信号。
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中央这两年来再三要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，完善“保障房+商品房”的住房双轨制，把保障性住房建设列为“三大重点工程”之首。大家也逐渐意识到，房价下跌，被冲击的是老百姓自己的资产价值。
排版：球球 / 审核：雅婷
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