亏了35万！

很久不关注房价了，最近听周围同事说北京房价跌了不少，我也关心了下自己小区的房价。确实跌了，和我自己房子相似户型大小的竟然跌了有 35 万多。内心着实波动了一番，毕竟当初我们为之奋斗很多年，也还奔着未来升值去的。算算时间，距离购买第一套房子，已经过去十年，距离置换房子，已经过去三年。

买房势在必行

2014年，北京的房价处于高位。这一年，北京的商品房、商品住宅均价均排名全国第一。这是我来京的第三年，在央企工作，拿了北京集体户口。但因为想要跳槽，公司不给挂靠户口了，只能硬着头皮选择买房，这样集体户口就可以转为个人户口了。接着我开始了看房历程。对于北漂新人，想买房，首付有限，月供偿还能力有限，只能选择城六区之外的房子来看，还只能选择小户型，甚至不能带电梯。从昌平开始，回龙观、昌平县城，又到大兴，枣园、清源路、亦庄，接着又到房山，良乡、苏庄，最后转战到了通州。

1、小区是2005年的房子，算是比较新的，户型方正，低层无电梯，麻雀虽小，五脏俱全；

2、北京副中心落户通州，未来这里的教育，医疗，交通应该都不差；

3、小区周边的商圈，交通都很便利，旁边就是实验小学，地铁高峰不算拥挤；

4、总价在我们能力可以承受的范围内。

通州这个区，是老北京人眼中的“通县”，相比海淀朝阳的热闹，僻静了不少。但对我们这些 18 线农村出来的打工人，已经很不错了，城区建设很好，相比大兴、昌平，有种新城区的感觉。地铁很方便，半小时达到 CBD 核心区，我们想着将来可以在那里找工作。

换房迫在眉睫

2021年，虽然经历疫情，房地产市场政策调控，但北京的房价依然坚挺，甚至还在上涨。但对于我们这个家庭，真正的刚需时间来到了--孩子即将上小学。

老房子虽然跟海淀“学区房”相差甚远，但是临近小学、初中，符合学校划片入学制，也符合小学六年一学位政策。换房，这些是必须得考虑的。为了能在小学报名前定下来，也为了避免 6 年后才能置换，我们着手开始看房。

我们重点还是选择本小区或者附近小区，因为这几年习惯了小区的周边生活，孩子也有了自己的小伙伴，全家都不想离开熟悉的环境。

看了2个月，我们最终看中了一套满意的房子。这套房子南北通透双 H 户型，还送一个 10 平米的阳台，虽然预算超出 20 万，但我们想着自己还年轻，可以多贷点款慢慢还。

那时北京市还是限购，认房认贷，我们算是第二套，公积金不够贷全部，最终选择商贷和公积金组合贷。

很幸运的是，我们的老房子也很快找到了买家，一买一卖，差价就是我们要筹备的款项。房子进行了适当装修和改造，又买了一些家具，几个月后我们结束了蜗居生活。

回首十年变化

从2014年到2024年，整整十年间，房价不断上涨，购房政策也在不断变化，甚至市场买卖双方角色都发生了微妙变化。

首付比例的变化：首套最低首付比例从30%降到20%，二套最低首付比例由城六区的50%和非城六区的40%，调整为五环内最低35%，五环外最低30%。公积金最低首付比例也同步下调。对于北京户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

房产中介服务费的变化：从成交价的2.7%降低到成交价的2%；从买方独自承担调整到买卖双方各承担一半。

购买二套房政策的变化：从认房又认贷调整为认房不认贷。

房贷利率的变化：2014年，商贷利率执行6.55%，2021年，二套房贷利率在基准上上浮10%，2024年商贷和公积金贷款利率仍在不断下调。

房地产市场买卖双方角色变化：高位时的卖方市场变成了低迷时的买方市场。政策不断利好，不断刺激，买方依然不轻易买单；卖方着急变现，宁愿承担税费或者中介费，促进成交。

房价的变化：拿我自己的买房经历来说，2014年的房子，7年时间升值一倍；2021年的房子，3年时间，降价35万。

写在最后

无论是一倍的升值，还是35万的贬值，对于我们普通人来说，都是市场的变化，我们很难能做出预测。经历过贷款高利率，认房又认贷，二套利率上浮，吃过蜗居的苦；也享受着大房子的宽敞，上学的便利，副中心的潜力。所以，无需后悔，因为在相应的时代里，去做必须要做的事情，这，就是值得的！

最后分享大家几点买房心得：

1、如果是刚需，那就考虑好学区，商圈，交通便利，其他的次要；

2、如果是置换或投资，那这几年买不一定是好时间，可以再等等看市场变化，政策变化。

3、买房绝不仅仅是裸价，还涉及到增值税，契税，甚至个税，还房贷还有利息。拿一套400万的房子来说，给中介的费用就8万，各种税收5万算，其实已经413万了。假如贷款 100 万商贷分5年还清，3.5%利率，利息也得将近9万。

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