房地产再无吹哨人

往年的秋天，是黄奇帆最忙的季节。

论坛一场接一场。他讲宏观，讲化债，讲房地产新模式。台下的人举着手机拍PPT，生怕漏掉一个数字。

今年十月，他只出现在一条通报里。通报只有一行字。

这些年，黄奇帆在台上说过的话数不清。最常被转发的，是七年前在黄浦江边说的一句：

那是2019年7月，世界华人不动产学会的年会。

对房地产而言，2019年是一道隐秘的分水岭。房住不炒已经喊了三年，依然挡不住不断刷新的地王和小阳春。

可四月之后，市场迅速退烧。在河南开封，甚至上演了取消限售一日游。人们隐约预感到某种变化正在逼近，却说不清它究竟是什么。

于是，那届不动产学会的主题，成了一个朴素而沉重的问题：

开幕式上，卸任重庆市长三年的黄奇帆，演讲题目是《关于房地产供给侧结构性趋势的若干思考》。他推演了一连串的结论：

总的来说，他描绘的不是一次周期的拐点，而是一个时代的结束。规模退潮，分化加剧，行业从人人有份走向优胜劣汰。

会议结束仅两天，国家统计局公布了上半年数据，为这番预判递上了第一份注脚。

房地产开发投资6万多亿元，同比增长近11%，投资依然有惯性向前；商品房销售面积同比下降1.8%，需求端也已悄然转向。

裂缝已经显现，只是当时多数人还不愿意相信。

1

实际上，在更早的2017年，黄奇帆已经提出把开发商融资管起来。

他提出，要去查开发商买地的资金，一切买地的钱绝不许借债，土地拍卖时先核查开发商的资金血统，只要钱是借来的，就不允许参与拍卖活动。

他明确提出要防止开发商多账户借贷，这一切，都是为了引导一个结果，让开发商资本金和社会融资比例走向1∶3。

后来的三条红线，基本上是按照这个思路写的。开发商的手段，银行的手段，甚至买房人心里的小九九，都瞒不过黄奇帆。

原因很简单：这些手段里，有不少是从他那套打法里学来的。

只是，那份在复旦掏出的底稿，人们只记住了两句话：

有意思的是，那一年诺贝尔经济学奖，颁发给了研究行为经济学的理查德·塞勒。

早在1980年，塞勒就提出过禀赋效应。人一旦拥有某样东西，对它的估值便会远高于拥有之前。

放在楼市，人们越是担心吃亏，就越要在出售时抬高要价。禀赋效应放在现实里，就是杠杆被放大成了风险。

房住不炒是在2016年定调的，930调控也随之全面铺开。那时候，居民杠杆率已跃升至50%以上，新增贷款中，房贷占到了46%。

但一辆高速行驶的快车，压根没有人会想过它会在某个时刻慢下来。

如今回头看，黄奇帆当年的判断还是保守了。无论是新房交易量还是开发商数量，比他想象的崩得更彻底。

2

黄奇帆的方法论，很大程度上起源于浦东开发。

1990年4月，原本在上海市经济信息中心当主任的黄奇帆，接到通知，去浦东开发办任副主任，第二天就报到。

报到当天，38岁的黄奇帆就自告奋勇，把中央关于浦东开发开放的十条政策，写成具体的落实文件。

这十条政策，全文只有两页纸。最重要的是：

1990年6月，领导带队去中国香港和新加坡考察前，要求准备好浦东如何开发的方案。

回来后，他同意陆家嘴、金桥、外高桥三个功能区先行开发，并说头三年每个区至少要投入100亿元人民币以上。

但市政府没钱，只能给每个区3000万元开办费，其余的，都得自己想办法。

这个筹资任务，交给了黄奇帆牵头。

他的方案分成三步走。首先是在土地使用权转让中找钱。然后让三大开发公司通过招商引资，成立股份制公司找钱。最后，利用浦东可以办证券交易所的政策，让三家公司上市融资。

一条清晰的链条呈现出来：

到了1997年，上海在全国率先设立上市公司资产重组领导小组。作为副秘书长，黄奇帆正是这套打法的核心设计者之一。

上海要搞国际金融中心，浦东还要深开发，都需要用钱。资本市场就成了国资改革的工具。

小组成立的第二年，上海房地集团收购嘉丰股份，成为那一届最出圈的保卫战。

嘉丰股份源自上海老纺织系统。20世纪90年代，纺织业压锭、下岗、订单下滑，老厂子步履维艰。虽然有上市资格、有国家股、有品牌，但资产重、人员多、利润薄，看不到新的增长点。

除了嘉丰股份，上海还有一长串类似的企业，龙头、三毛、申达、电器、交运。都等着重新整顿。

但黄奇帆他们的操盘思路是：

把纺织主业、落后产能和人员包袱一并剥出，只留下一个干净的上市壳。随后装入上海地产集团，嘉丰股份由此蜕变为金丰投资。

中国资本市场有了第一次净壳收购。

放在今天，这类操作已经不稀奇。但在1998年，许多地方还在拼命救国企，而上海已经开始把国企当作资本工具来经营。

五年下来，上海88家本地公司以不同方式完成重组，200亿元优质资产注入。到2001年底，上海的上市公司总市值达7000亿元，相当于整座城市GDP的140%。

黄奇帆后来谈土地、谈金融、谈房地产，其实说的都是同一件事：

区别只在于，前半生，他带着一座城市做；后半生，他站在台下，提醒大家别做过头。

3

2001年，带着上海的战绩，黄奇帆去了重庆。后来流传一句话说：

经济学家张五常问过一个问题：一个到处是山、多雾、出美女、离海很远、恐龙曾经喜欢扎堆的地方，怎么搞经济？

黄奇帆的答案，只有一个字：

任职重庆市副市长，先后分管城建、国资、金融、工业、财税。几乎每一项都是浦东的翻版。

他上任初期的重庆，金融和房地产都是一塌糊涂，贷款余额约1600亿元，不良率超过30%，相当于坏账近500亿元。

到重庆的第二年，他一次性储备了主城40多万亩可开发土地。政府垄断一级市场，开发商只能进二级市场买熟地。储备地每年放5%，也就是2万亩。

这笔账，他后来自己算过：十年用掉20万亩，每亩赚200万，就是4000亿；扣掉征地成本，还剩两三千亿，把重庆的基础设施开支抵掉一大半。

很多人把这当成控房价的高招，但它首先是一门生意。整座重庆，最大的地主只有一个。

地有了，还得有人拿着地去借钱。

于是有了八家市级投融资平台，城投、地产、高速、水务等，人称“八大投”。政府往里注入储备地，平台拿地抵押，去银行贷款。

黄奇帆管这支国资军团叫：

不过最锋利的手术刀，应该是渝富集团。

2004年，渝富集团从10亿资本金起步。这10亿里，现金只有100万。3亿多是股权，7亿是一块地。

它的第一单，是工行重庆分行的坏账：100多亿元不良贷款本息。

渝富花了二十几亿，把这100多亿债权整个买了下来，帮1000多家国企还清了旧债。

工行核掉了坏账，国企卸掉了包袱，渝富收回了本钱。不到三年，这家10亿起家的公司，资产做到了近500亿。

但渝富真正的底气，是土地储备和地方政府信用。

在中国城市的经营之道里，坏账第一次成了待重组的资产，而不再是只能核销的损失。后来的城投，基本上都走上了这条路。

但路走的人多了，也就成了病。2023年一揽子化债，重庆在12个重点省份的名单里。

4

2010年，黄奇帆正式当选重庆市长。他说，要像黄桷树一样扎根重庆。

他确实扎住了。在重庆十五年，有人叫他不倒翁。也有人说，他只是一个技术官僚，谁带队就跟谁走。

2016年底，黄奇帆自己也卸任了重庆市长。

他在重庆攒下的外号，比任何一位市长都多：电子脑壳、黄大嘴、重庆CEO、金融市长。还有一个，叫房地产敌人。

2011年，重庆和上海同时试点房产税，重庆一年收了1亿元。

他自评效果非常好，建议推向全国。同时又说，普通百姓的房子没必要收。

黄奇帆热衷观点输出，其实也是从重庆开始的。

早在2005年，他就以人大代表的名义，表达过自己对房地产的判断。而且每一条都带着确凿的数字。

这套判断之所以如此具体，是因为它本来就不是研究结论。而是一套管理办法，黄奇帆在重庆就是这么干的。

很长时间里，重庆始终压着25%这条警戒线。

具体操作起来，就是一旦超出警戒线，对房地产项目就放着短期不批。批地的总量，就是按着人口和人均住房30平方米批。

在狂飙突进的那些年里，很多人都忽视了，住建部的全面小康规划口径，也是人均住房建筑面积35平米。

在重庆期间，黄奇帆定下来地价不能卖得超过房子销售价的35%。地价批得太高，超过房价，面粉卖得比面包贵，很自然就把面包给炒上去了：

而房价炒得太高，就会逼走很多人。一个城市失去中产阶级是很大的损失。

他卸任前，由于每年两万亩的土地供应，重庆新房大多被压在万元以内。他走之后，重庆房价很快翻了一倍。

有人说，只有他压得住。但也可以换个读法：闸门一直都在，只是换了人握手柄。

5

卸任后，黄奇帆成了中国最忙的经济学家之一。

金融四十人论坛、复旦、国经中心，各种论坛和毕业典礼上，都能看到他。他讲城投化债，讲房地产模式，做吹哨人。

如果从2005年开始算，黄奇帆至今做了整整二十年吹哨人。

在增长期，所有人都会产生一种带着光环的眩晕。地方政府要卖地、房企要高周转、银行要抵押品、中介要佣金、普通人怕踏空。

所有人其实都在泡沫里领工资，但就是没有人愿意相信这泡沫会在自己身上戳破。

他的预判之所以准，并不玄。作为城市操盘手，他比谁都清楚这台机器的底层逻辑：

每一条都是常识。每一条，也都在他手里用过。

今年5月，他在香港中文大学（深圳）的毕业典礼上致辞。那天他念了于谦的《石灰吟》，勉励年轻人：

台下掌声响起。

五个月后，官方通报，黄奇帆涉嫌严重违纪违法，接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查。