14年3套房 房产投资让我得到了什么

从2010年至今，作为一个靠工作为主要收入来源的普通人，我一共入手了3套房产。

前些年我经常为自己的买房魄力而自鸣得意，这几年却越来越觉得，这一路走来的决策中，实际上牵扯着太多的「被裹挟」。

无论是10年升值近5倍的学区房，还是入手5年不升反降的投资房，我投资决策的成功或失误，从某种角度看来，也许是必然。

这个故事要从我的童年说起。

01

我对于房产的执着从小学时就开始了。

那时我爸单位的职工宿舍区在一个菜场边上，由三排砖瓦平房组成，每排大约10来间人字顶的屋子，每间大约十几二十平，住一到两户人家；排与排之间两米不到的间隔，从这家窗口甚至能看到对面邻居饭桌上吃的什么菜。

我家住在最里一排的最后一间，比起别人家多了一点隐私，也多了一个五六平的小院子。爸爸在房子的尖顶下面隔了一堵有一个门洞的半墙，爸妈住在里间，我住在外间。除了各自的床，里间有衣橱、书橱、五斗橱，外间有饭桌、冰箱、沙发，以及后来我的书桌。

爸爸妈妈非常爱这个属于自己的小家，这种爱蕴藏在他们努力生活的劲头中。

家里没有卫生间，我爸在院子里隔出一个两平方的小间，挖了一个蹲厕通向下水道。暴雨时，下水道的污水会漫上来，整个住宿区都弥散着一股恶臭。这时爸爸就会和其他叔叔们，穿着黑胶鞋光着膀子拎着两米长的竹篾条，撬开窨井盖，去疏通下水道。

在那个空调还没有普及到家庭、电风扇都是奢侈品的年代，每每到了热得睡不着觉的夏夜，我们一家三口就坐在小院子里，用我妈洗床单的一米直径的红色塑料大盆，打一大盆凉水把脚泡进去，一边看星星一边乘凉。

等到了冬天，院子里的水管会冻住，爸爸就事先用抹布棉花把水龙头和暴露在外的水管包住。但极冷的日子里这些也都不管用了，这时就要烧一壶热水，一点点浇在水龙头和水管上使之化冻，速度不能太快，快了龙头会爆掉。

爸爸还会在院子里杀鸡。先烧一盆热水，拎住鸡脖子一剪刀下去，我妈把准备好的碗放在鸡脖子下面接着，等血液凝固就成为了鸡血，可以和豆腐烧着吃。也有失手的时候。有一次鸡挣扎得厉害，从我爸手里逃脱，在院子里一边飙血一边转圈狂奔……

然而，等到上了小学，我对这个家的感觉发生了微妙的变化。

我发现同学们大多住在有着围墙的小区楼房里，他们家里有抽水马桶，不知道疏通下水道是什么样子；他们出门上学走过干净的小区大门，而不用跨过卖菜的摊位、小心不要踩到鸡屎。

随着年龄的增长，我在邻居聊天中更频繁地听到「分房」的种种消息，从我妈和我爸的对话中更频繁地听到抱怨和不甘——为什么不去和单位领导「动作」一下，同年资同职称的同事都住上了楼房。

楼房，在7岁的我心中，成为了更洁净、更体面、更受欢迎的代名词——无忧无虑的童年在那时结束了，我有了一个无法被满足的欲望。

我觉得难堪。我从不告诉同学我家住在哪里，从不带同学来家里玩，放学几乎不和同学结伴而行，难得有好朋友一起同行，到了菜场的地界我就设法逃跑消失…… 家里的平房，成为了我心中的羞耻。

转眼我上了初中，可我家依然没有搬出那片「贫民窟」，进入青春期的我更加敏感了。

那时班上有一个男生喜欢我，他要送我回家每每被我拒绝，他就偷偷跟着我，我就像反侦察的逃犯一样，各种绕路躲闪甩开他。

然而百密一疏，有一天当我站在家里小院子的栅栏边，掏出钥匙准备开门时，耳边响起他兴奋的声音「啊哈，原来你家住在这里！」……当时我想立马原地死去。

现在回想男孩脸上的表情，完全没有嘲笑或嫌弃，有的只是发现秘密的开心——也许他根本不觉得平房有什么不好，毕竟那个年代住平房是一件挺平常的事。

但我不这么想。我觉得我完了，12点的魔法消失了，灰姑娘的破裙子被看见了。为防御自己，我羞辱了他。我告诉他我觉得他很矮也很丑，我不想再和他说一句话。

之后的整个初中生活，我小心地保持着和同学之间的关系——不多说话，不交朋友，不参加集体活动除非必须。于是除了学习，似乎再没有什么事情可做了，我就学到了各科成绩年级前茅，但这并没有减轻我内心的自卑感。

等到后来我爸单位集资房终于交付，我终于拥有了一间有房门的、真正属于自己的房间，拥有了一间不需要再担心下水道堵塞的、有抽水马桶的卫生间时，我已经初中毕业了。

整个学生时代，我并没有关心过同学穿什么牌子的衣服鞋子、用什么牌子的文具——我没有过老师口中的「攀比」，因为我的全部注意力都放在「我家住什么房子」上了。

在住上和大家一样的楼房后，我心中的这个空缺，算是被填补上了，暂时。

02

我的第一套房子是2010年买的，和大部分人一样，是因为要结婚。但整个过程并不顺利，甚至可以说再一次撕开了我关于住房的伤口。

当时我二十出头的年纪，觉得「男方买房」是约定俗成，又觉得我和盛先生双方家庭经济条件都不差，买房不是什么大问题，问题只是买在什么位置。

因为想和自己爸妈住得近一点，方便未来彼此照顾，所以我并没有选择市郊的新房，而是把目光对准位于城中的二手房。当时我妈颇有微词，觉得新婚就要住新房，我对此倒没有太多顾忌，觉得装修一下就都是新房了。

然而奇怪的事情是，在我和盛先生约中介天天看房子的那些日子里，他的父母并没有特别积极的表示。当我们看到满意的房子，他们也总以各种理由表示不满意、「再看看」。

其中印象最深的一套房子有我很喜欢的大客厅大阳台，在7楼顶楼送阁楼，还送一个底层小车库可以用作杂物间；更妙的是由于房主急售换房，所以价格很优惠。

这套房子因为盛先生家人交押金的拖沓，第二天就被别人定走了——是的，2010年左右的二手房市场就是如此火爆，完全不愁卖。

后来我才知道，在婚房的购买上盛先生的父母有些不同的想法。一方面他们表明家里没有足够的资金买房，一方面他们不接受我父母的资金资助——因为想让住房作为男方的婚前财产。他们甚至在说服盛先生，要和我签婚前协议。

这件事给了我极大的打击——我感到了深深地挫败，童年时因没房而倍感羞辱的创伤又再一次浮上心头。

我和爸妈说，要不就分了吧，还没结婚就想着离婚如何得利，这样的婚怎么结。

我爸妈的伤心模样至今我还记得。他们对我说很抱歉，因为觉得孩子是女孩儿，这几年就没想到要买房。结果在几年前完全够买房的资金现在已经不够了，才导致如此被动的局面。我说这也是没办法的事，认知不到位，把筹码放在了别人身上。

从此我暗下决心，今后再不指望别人——无论是父母还是伴侣。永远要靠自己、时刻为自己做盘算，自己的幸福要自己为之负责。

几天后，盛先生看好了一套房来找我求复合。他说已经和家人沟通好「只要你觉得可以，今天就能交押金」。本已打定分手决心的我，决定给盛先生一个面子，于是答应再跟他去看最后一套。

这套房没有之前那套顶楼的面积大，也没那套房形好，价格还比那套贵。但是小低层（7层），做到了3室1厅1厨1卫，得房率比较高，5楼的楼层也没有了顶楼防晒防雨的困扰。这个小区楼房密度低，绿化好，楼下有很大的花园，出小区走5分钟就能到江边。

结果就是，14年后的现在，我正坐在这套房里，书写这个故事。

我非常喜爱这套房子，这种心态也许和我爸妈刚刚组建家庭时，对那间平房的感情相似。92平的面积在装修时我花费了巨大的心力去设计，让它能更宽敞明亮，来我家做客的人都以为它远超百平。

我当年一直坚定地要买3室而不是2室，所谓「咬咬牙一步到位」，虽是虚荣心使然，但回头看来是一个明智之举。有了孩子之后，夫妻一个房间，孩子及照顾孩子的老人或者阿姨一个房间，如果没有第三间房间，家里就会拥挤到让人窒息。

在不到10平米的第三个房间里，这些年我读完了一整面墙的书，写下了超过100万字的文章，画了超过200副的水彩画，做了超过3000小时的瑜伽跳操举铁……它是整个家里我最爱的角落，是我的独处空间和乌托邦。

2010年我和盛先生都还在读研究生，买房前领了结婚证，双方父母一共出资房产总价的2/3，又找中介做了一个（并不存在的）收入证明，剩余的1/3资金办理了商业贷款。

第一年的房贷是双方父母资助的，第二年盛先生工作了就开始自己还房贷，第三年我也工作了，加入了共同还房贷的行列。

我已经记不清当时的商业房贷利率是多少了，因为它对于我的还款决策并不重要——显然现在看来是很重要的——传统思维里「不能欠钱」的认知让我们只想尽快还完贷款。

当时我们没有孩子，也没有什么奢侈的兴趣爱好，除了吃喝基本没有什么消费；即便是吃喝也就是单位食堂、菜场买菜回家做饭，很少外食；即便外食，也就是锅贴米线，很少去高档餐厅。

因此我们存钱的速度是很快的，并且不觉得这样的生活很辛苦或委屈——可能得益于移动互联网和社交媒体还没有出现，没有比较就没有伤害。

共同攒钱的生活让我和盛先生很有成就感，银行账户里蹭蹭蹭增加的数字是我们小夫妻的快乐。每到年底盛先生发了年终奖，我们就把这一年的结余连同年终奖一并取出，去提前还贷…… 5年不到，我们就还完了这套房的商业贷款。

在我们买完这套房后的第二年——装修完刚刚住进去时，对面隔一条马路的空地上兴建了一所知名中学的初中部。为配套初中部，优良的师资力量入住了家门口一所本不起眼的小学，作为这所中学的附属小学；我们小区也摇身一变，成为了优质小学初中的9年学区房。

得知消息的第二天，房产中介把我们小区的二手房挂价直接加了100多万。那种睡一觉醒来，资产增加百万的真实眩晕感，更加坚定了我「房价一直涨」的信念。

二十多岁时的经历，对于一个人认知的影响是巨大的。我们80后对于房子的信仰，可能在90后00后看来无法理解，毕竟在他们二十多岁的年纪里，房产一方面变得太昂贵而遥不可及，跳一跳也够不到了；另一方面房价也陆续出现了疲软、打破了神话。

等到10年后的2020年，我家的房型在房产中介的挂价已经接近我们买房价格的5倍了。

03

我同事里有一位大姐，比我大8岁，她和她先生都是靠工作为主要收入来源的普通人。他们这些年在南京从租房到买房，再到一套房换两套房，小房换大房，市郊区换鼓楼好学区…… 就是因为不断倒手房产，坐上了房产红利的电梯。

我上班的时候经常和她聊天取经，为她的魄力赞叹不止。也正是她告诉我，银行定期存款的利息太低，去存银行理财更划算。

银行理财需要5万起存，最短期限是90天，期限越长利息越高。我记得非常清楚，我最喜欢存90天和180天的，年化利率在5%-6%——那还是保本保息的刚兑年代。

我当时的「大计划」是，争取存到每月都有5万到期，循环滚动的理财资产就可以兼顾收益和流动性了——当时在我的认知里还没有流动性这个词，只是「需要用钱的时候能有钱用」的朴素概念。

然而我的计划没有实现过，一方面是还房贷还掉了，一方面是6%年化利率、1元起投随时可取的余额宝横空出世了，让我果断抛弃了银行理财。

当大姐得知我还没有用过公积金贷款时，大为惊讶及兴奋。她告诉我每个人最多有30万公积金贷款的额度，这个利率要比商业贷款低不少，不把它利用起来去买房就亏了。

我算了一下，我和盛先生两人有60万的公积金贷款额度，又扒拉了一下，还完第一套房的商业贷款后，我们银行理财里还有大约30万不到。也就是说，如果我购买一套90万总价的房子，就可以每月用公积金去还款而不用影响生活质量。

可90万能买什么房子呢？我看上了我家地铁旁的酒店式公寓。

市区地铁口一室一厅的酒店式公寓，面积在40-60平不等，总价在80-100万，当时的月租金在每套3000元左右。缺点是酒店式公寓相对于住宅，增值空间低，出手也没有二手房方便。

在看了多套公寓后，我们选定了一套。它和住宅一样是70年产权，水电物业也完全是民用价格而非商铺价格。一室一厅一卫56平，没有厨房但可以用电磁炉，没有阳台但因为是边户所以光照非常好，在客厅窗边完全可以晾晒。

这套小房子是我理想中的单身公寓的模样，即便是十年后的现在我依然认为若有朝一日我恢复单身，它就是我想要住的房子，温馨且够用。

最终的房屋总价谈到85万，加上各种税费手续费，90万不到的价格拿下，完全符合我们的预期——从此我是有两套房的人了。

第二套房带来的「天上掉下一套房」的感觉，除了因为公积金还款毫无压力之外，还因为连首付我们都是用消费贷垫付的——因为之前存的理财还没有到期。

当时消费贷大约4%的年利率，而我存的银行理财是接近6%的年利率——当然这样的好事现在已经没有了，消费贷的条款和审核更加严格，我使用这个杠杆是在知晓自己完全有偿还能力的情况下做的决定。

想起我在上一篇文章中提到的高息理财，甚至有些人是用房屋作为抵押借银行消费贷存入高息理财的——为了吃之间的利息差。正是这些人，在高息理财的骗局崩溃后血本无归，卖房还款，中产返贫。

人算不如天算，在第二套房交付时我怀孕了。于是这套本打算用来出租的房子，转而让婆婆搬来住，希望她能够靠得近一些，未来好照顾我和当时未出生的笑笑。

只不过因为个人能力和家庭矛盾，在我出月子之后婆婆就基本没再来过。我和她虽然住得近，却在交房之后再也没有去过那套公寓。

好消息是，随着房价的普遍增长及单身白领买房租房的需求增多，地理位置好、总价不高的酒店式公寓，迎来了一波房价的快速上涨。在我买下它的第三年，二手房的挂价已经接近翻倍了。

04

正因为头两套房的投资经历让我确实尝到了甜头——现在想来也只是账面价格的上涨，也没有落袋——更加强化了我「有钱就买房」的信仰。

在忙于怀孕生产、又忙于笑宝出生后的两次心脏手术后，时间到了2017年，我终于有时间精力开始物色第三套房的选购了。

那时「房住不炒」的政策已经下达几年了，但由于惯性思维并没有引起我太大重视。我选择看到的信息是，江北的高新区房产虽然离市区有一定的距离，但地铁线直达、总价低、增值潜力大。

回想起来，第一二套房产的选购就好像在牛市里选股，每买一只都涨得很好，就以为自己股神附体，却不知闭眼抓阄估计也是一样的结果。真实情况是，我对房产价值可以说完全没有研究，全凭经验和不一定正确的常识做决策，却以为自己掌握了财富密码。

很快，我物色到了一套非常满意的住宅——江北新区、双地铁、小两房、出家门走500米即到达地铁口；房子刚刚满两年，没有额外的购置税，装修家具都很新，可以直接拎包入住。

房主是一对情侣，要回苏州结婚定居所以卖房。他们2015年70万不到买下这套，2017年我们146万成交，也就是说两年时间他们净赚了80万——这样的故事，在当时遍地都是。

也正因为此，我们遭遇了「最严限购政策」——个人名下第三套住房不能商业贷款。我看了下当时家庭账户里有70万左右的资金，游说我父母再出资一半，交易时付了全款。

到2020年疫情之前，这套房最高涨了20%不到，之后就开始一路下滑直到现在。目前，它已经跌掉了我们购买总价的20%了。相较之下，其他两套的房价虽然近两年也有所下跌，但跌幅都没有如此明显。

直到若干年后，我机缘巧合去听了一场某知名房产投资老师的南京房产投资闭门会，才终于愿意承认这套房是一次失败的投资——不是因为市场、政策、运气——而是主要因为我的选址决策。

它远离市中心，虽然有双地铁，但长时间且异常拥挤的通勤，非常影响居住体验，也就影响其增值空间。「一二线城市的一二线位置」之所以抗跌，本质上还是因为「宜居」——回归房子的本来用途，是用来「住」的。

周围配套设置的不完善也是重要一环，没有大型超市、商场和学校。买的时候说是在建，结果因为经济原因、也因为房价的低迷，后期的配套建设都停滞了，形成了实锤的房价影响因素——开发商的话比渣男还不能信。

再者就是人口密度。江北新区除了居民区就是居民区，太多可供选择的房子，让我们的房子失去了「稀缺性」——不但房价不能物以稀为贵，甚至租金也没有太多可议价的空间。

特别是2020年以后，因为疫情后的经济原因导致的就业市场的动荡，我们的租客几乎每半年就要变动一次，新租客的每次入住又要花费一番中介和个别翻新费用，且劳神劳力、耗费时间。

尽管如此，这套房产在我的投资生涯中依然是积极意义大于消极意义的。

如同第二套房一样，我在买这套房的时候也没有那么多现金在手上，也是用的消费贷。但不同于第二套房是用银行理财做还款，在尝过余额宝的甜头后，我开始了互联网金融的探索——我把银行理财逐渐腾挪到了当时大火的P2P里。

正因为第三套房的购买，我将P2P里的资金到期后一点点取出来，还给我父母以及银行。仅仅一年半后的2018年7月，P2P全面暴雷，我也损失掉了当时家庭全部结余的50万资金——如果没有买第三套房，损失就会更多。

也正是这次打击让我从2018年下半年开始，摈弃所有寻捷径和投机的念头，从零开始学习投资，脚踏实地地进入二级市场交易，直至现在。

05

故事讲到这里，再去回顾我的那些买房决策，「被裹挟」就显得如此显而易见了——

被童年的匮乏经历所裹挟，

被周围人的集体行为所裹挟，

被「房价一直涨」的信念所裹挟……

我从不去想，如果当时想方设法借钱把第一套学区房买两套，如今卖一套就赚大发了；也不会去想，如果当时不买第三套房，就把资金放在货币基金吃利息，也比现在赚的多……

如果真有「如果」，那如果当时我听信盛先生家人的建议不买婚房呢？如果我把所有家庭积蓄都放在P2P呢？

摩根侯赛尔在《金钱心理学》里说，人们做的与金钱相关的每个决定都有其合理的一面，因为这些决定是他们在掌握了当时所能掌握的信息，然后将其纳入自己对世界运作方式的独特认知框架后做出的。

所以，并不存在什么「如果」，也不需要花费任何精力去假设这个「如果」。

当下能够做的是，不断筛选和掌握更优质的信息，不断调整和优化对世界运作方式的认知，基于此做出深思熟虑的决策，并知晓这个决策未来大概率会被推翻，也能明白即使被推翻，它代表的不是失败，而是认知的刷新。

最近孟岩的有知有行app 中推出了家庭资产桑基图，整理之后我发现，从家庭资产配置的角度来说，我的房产占比实在是太大了，这并不是一个健康的状态。

基于此我未来十年的投资决策是，1️⃣ 通过收入和结余的资产增加，使得房股比例达到5:5或更少；2️⃣ 在二级市场的投资中增加海外和大宗商品的比例；以及3️⃣ 随着年龄的增长，增加波动更小的债券投资比例。

这就是一个无专业知识的普通人房产投资的故事，如果你能从中看到一点似曾相识，感到一刻感同身受，得到一丝启发感悟，就是这个故事的意外之喜。